Анализ рынка жилой недвижимости

Аналитический центр ЦИАН начинает цикл регулярных публикаций по исследованиям рынков жилой недвижимости крупнейших городских агломераций РФ. В большинстве развитых стран динамика цен на жилую недвижимость является одним из ключевых макроэкономических индикаторов; на его изменение реагируют участники финансового рынка, его данные используются макроэкономистами банков и других финансовых организаций для формирования своих прогнозов и моделей.
По ряду причин в России так и не было создано общефедерального индикатора цен на жилье за 25 лет функционирования свободного рынка недвижимости. Ключевая причина — отсутствие единого источника данных по региональным рынкам (с общими принципами хранения информации и системой качественной модерации). В настоящее время база объявлений CIAN.RU охватывает более 400 городов России; в ней присутствуют более 650 тыс. уникальных объявлений, подвергнутых единым принципам контроля качества. Внутренние аналитические ресурсы ЦИАН (данные территориальных подразделений БТИ и Росреестра), использование методов геоинформационного моделирования, алгоритмы массовой оценки позволяют получить максимально достоверный массив информации по рынкам жилья крупнейших городов России.

Особенности методики обработки данных
В отличие от интегральных показателей из других источников индексы цен ЦИАН отражают не усредненные значения цен в «базе предложения», а реальный общегородской уровень цен на жильё. С помощью поправочных коэффициентов мы корректируем естественное для любой базы объявлений смещение предложения в сторону объектов с меньшей ликвидностью. Итоговые усредненные значения формируются с учетом веса квартир с определенными параметрами (по конструктивным особенностям и местоположению) относительно их реальной доли в конкретном городе, а не их наличия в локальном срезе базы предложения.
Индексы цен ЦИАН учитывают только предложения в многоэтажных (>=3 этажей) многоквартирных домах, сданных в эксплуатацию. Отсеиваются объявления с пониженным уровнем достоверности, не учитывается верхний сегмент элитной недвижимости, объявления по комнатам и долям, нетиповые квартиры (многоуровневые, с площадью более 250 или менее 25 кв. м). Используются только объявления, описание дома и квартиры в которых соответствует параметрам здания (материал стен, этажность, площади) в базах БТИ.
Используется гибкий подход к определению границ региональных рынков. Прямое использование формальных административных границ городов искажает реальные рыночные параметры в некоторых локациях (Волгограде, Саратове, Краснодаре, Екатеринбурге, Новосибирске), поэтому для расчета индекса ЦИАН мы оперируем массивом данных в границах ближнего пояса соответствующих агломераций.
Для расчета индекса цен мы отобрали все региональные центры с населением более 650 тыс. жителей; отдельно были выделены города Московской области (Ближнее и Среднее Подмосковье). Это связано с тем, что при возможном объединении Москвы и прилегающей части области были бы получены трудно интерпретируемые значения. В выделенных 20 локациях проживает более 55% городского населения РФ, сосредоточено более 75% экономического потенциала страны. Т.о., анализ ситуации в выбранных городах отражает все ключевые тренды развития рынка жилья в общефедеральном масштабе.

Макроэкономическая ситуация
В 1 квартале 2016 года все региональные рынки жилья продемонстрировали отрицательную динамику (как по отношению к предыдущему кварталу, так и к аналогичному периоду прошлого года). Если на протяжении 2015 года в отдельные месяцы некоторые города показывали пусть и незначительный, но рост экспонируемых цен, то с началом 2016 года стабильно снижаться стали не только цены реальных сделок, но и базовые ожидания продавцов. Мы связываем это с негативной макроэкономической конъюнктурой, которая давлела над рынком большую часть анализируемого периода. Стоимость нефти в январе 2016 года достигла 10-летних минимумов, были пересмотрены практически все макропрогнозы министерств и ключевых банков. Согласно их новым версиям выхода из рецессии в РФ в этом году не произойдёт, а исчерпание Резервного фонда ожидается к началу 2017 года, т.е. раньше запланированного срока. Начала расти безработица (в т.ч. в ее скрытых формах (переводе на частичную занятость)), возникли предпосылки к снижению не только реальных, но и номинальных доходов. Все это снижает потребительскую активность и потребительскую уверенность населения, что всегда негативно сказывается на его поведении на рынке жилья. Внутренние факторы также оказали негативное воздействие на динамику развития рынка. Неопределенность с пролонгацией программы субсидированной ипотеки хотя и привела к некоторому всплеску продаж новостроек в феврале, но в условиях сжатия платежеспособного спроса может негативно сказаться на темпах продаж новостроек и финансовой устойчивости застройщиков уже в ближайшие месяцы.

Динамика предложения
По состоянию на 31.03.2016 в 20 крупнейших агломерациях РФ в активном предложении находится 255,6 тыс. квартир общей площадью 14,3 млн кв. м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем предложения вырос на 28,6%. Предложение растет практически во всех региональных рынках. Это связано как с увеличением срока экспозиции квартир (квартиры дольше не могут найти своего покупателя, сложнее стало выстраивать альтернативные цепочки), так и с большим объемом предложения, которое переходит на вторичный рынок из недавно сданных новостроек.
Структура предложения в разрезе по типам комнатности остается достаточно стабильной, годовые и квартальные изменения этих параметров находятся в пределах статистической погрешности (около 38% приходится на 1-комнатные квартиры, 34% на 2-комнатные, 23% на 3-комнатные и 5% на многокомнатные квартиры). Предложение на рынке жилья всегда в последние годы смещено в сторону квартир с меньшим числом комнат (по данным последней переписи населения соотношение квартир по типам комнатности в целом по жилому фонду в РФ составляет 23%-40%-29%-8% для 1-, 2-, 3-4, и 4+-комнатных квартир соответственно).

Региональная дифференциация в структуре предложения по типам комнатности выражена гораздо сильнее. Доля малогабаритных квартир наиболее высока в регионах с наиболее развитыми рынками новостроек эконом-класса (Московская область, Краснодар, Самара, Тюмень, Уфа). Это является наглядных отражением антикризисной стратегии застройщиков, которые вынуждены снижать метражи квартир, увеличивать долю 1-комнатных квартир и студий в стремлении сократить «стоимость входа» на рынок для поддержания необходимых темпов продаж. Максимальная доля многокомнатных квартир отмечается в Москве (8,0%), Санкт-Петербурге (6,5%).

Средняя площадь квартир в активном предложении отражает не только особенности рынка жилья в настоящее время, но и общий характер застройки города. Минимальные площади квартир (менее 53 кв. м в среднем и менее 37 кв. м в 1-комнатных квартирах) отмечаются в Ижевске, Перми и Омске, где значительную часть городской застройки составляет кварталы при крупных промышленных предприятиях с преобладанием малогабаритных квартир. Максимальные площади характерны для Москвы и Санкт-Петербурга, так как только в этих городах есть значимые массивы исторической застройки, домов повышенной комфортности для номенклатуры времен СССР, выше доля новостроек бизнес- и премиум-классов.