Активность на рынке складской недвижимости Москвы в I квартале 2025 года снизилась почти на четверть

Согласно данным инвестиционно-консалтинговой компании Ricci, по итогам I квартала 2025 года на рынке складской недвижимости Московского региона объем сделок аренды и продажи составил 324 тыс. кв. м, что на 24,5% меньше, чем за аналогичный период 2024 года. Высокая стоимость заемных средств приводит к тому, что покупатели и арендаторы не спешат заключать сделки, ожидая снижения цен и испытывая трудности с ликвидностью при бюджетировании.

Одним из ключевых факторов снижения объемов спроса стало уменьшение активности компаний в сфере e-commerce. В 2022-2024 годах компании e-commerce занимали ведущие позиции по количеству сделок, составляя 32-44% от общего объема рынка. Однако в I квартале 2025 года их доля снизилась до 16%. В последние 3 года e-commerce активно наращивали свои складские портфели, однако высокая арендная ставка и невыгодные условия для заключения долгосрочных договоров BTS (built-to-suit) заставляют их отказаться от новых сделок, несмотря на наличие отложенного спроса, который ожидает снижения цен на недвижимость и доступности более дешевого кредитного финансирования. В то же время компании из производственного сектора, ориентируясь на стратегию импортозамещения, увеличили свои объемы сделок, что способствовало росту их доли на рынке до 34%.

Инвесторы также проявляют интерес к новому формату объектов индустриальной недвижимости – light industrial. Например, инвестиционный фонд УК «Альфа-Капитал» расширил свой портфель объектов до 30 тыс. кв. м, приобретя дополнительные 8 тыс. кв. м от девелопера Холдинг «Строительный Альянс». В отличие от традиционных big box складов, объекты light industrial становятся всё более привлекательными для инвесторов, что подтверждает рост интереса к таким активам.

Несмотря на высокие арендные ставки, преобладает спрос на аренду: 91% сделок составляют сделки аренды, из которых 82% приходится на спекулятивную аренду, а 9% – на формат built-to-suit от общего объема сделок. Доля сделок продажи и BTS-продаж составляет 4% и 5% соответственно. В последние месяцы на рынке также появляется новый формат инвестиционных сделок – строительство объектов под инвестора по договору купли-продажи будущей вещи, что может оказать влияние на дальнейшее развитие рынка складской недвижимости.

По итогам I квартала 2025 года наибольший объем сделок аренды и продажи был заключен на юго-восточном (38%) и южном (32%) направлениях, что связано с активным вводом в эксплуатацию новых объектов и высоким уровнем строительной активности на этих направлениях. Средний размер сделки в 1 квартале 2025 года увеличился на 7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, составив 17 тыс. кв. м. Это связано с заключением ряда крупных сделок, площадь которых превышала 20 тыс. кв. м.

С учетом текущих экономических условий и высокой вероятности сохранения ключевой ставки на уровне 17-20% до конца 2025 года, компания Ricci ожидает снижение общего объема спроса на складскую недвижимость на 30% по сравнению с 2024 годом, что приведет к итоговому объему сделок около 2 млн кв. м.

Дмитрий Герастовский, директор департамента складской недвижимости Ricci, отметил: «Мы видим снижение активности на рынке складской недвижимости в I квартале 2025 года, что обусловлено высокой стоимостью заемных средств и неопределенностью в экономике. В то же время производственные компании продолжают увеличивать свои мощности, что поддерживает спрос в этом секторе. Учитывая сложную ситуацию, рынок адаптируется, и мы увидим очередной рост цен, так как общий аккумулированный спрос всё ещё высокий на рынке. Также хотелось бы отметить, что, несмотря на снижение активности компаний в сегменте e-commerce, мы всегда подчеркивали, что данный тип спроса является, хоть и весомым, но всё же дополнительным к основному спросу от компаний из других секторов бизнеса. Мы оцениваем общий объем спроса на складскую недвижимость в 2 млн кв. м. до конца 2025 года, что соответствует обычному ежегодному поглощению на рынке складской недвижимости».

Более подробная информация — в журналах РБА