Апартаменты в Москве исчезают — рынок теряет 9% предложения и 6% от числа сделок

В Москве интерес к апартаментам возник во время кризиса 2008-2009 г. — тогда упал спрос на коммерческие помещения, и их проекты стали переформатировать в жилые апартаменты. Такая недвижимость достаточно быстро стала популярной (из всего многоквартирного жилья, введенного в столице за последние 10 лет, 8% было в апартаментных ЖК — около 4,1 млн кв.м.), однако ее статус так и не был урегулирован. Апартаменты не получили статус жилых помещений, несмотря на многократные попытки приравнять их к жилью.

В настоящее время судьба апартаментов, кажется, решена. Новые правила городских властей (обязательные выплаты за смену ВРИ и компенсаций «за социалку») фактически ограничили запуск новых проектов, а в октябре стало известно, что мэрия Москвы отказывается согласовывать новые проекты по строительству в городе апартаментов.

Эксперты Циан.Аналитики выяснили, как менялась доля апартаментов на рынке новостроек столицы в последние годы.

 

• В 2024 г. будут рекорды по сдаче апартаментных корпусов и антирекорды по числу новинок

Пик по выводу в продажу новых апартаментных корпусов пришёлся на 2021-2022 гг. В 2023 г. количество новинок вернулось к фоновым значениям 2016-2019 гг., а в 2024 г. скорость выхода в продажу новых корпусов была в 4 раза ниже средних показателей за последние 5 лет (за январь-сентябрь). Практически исчез и формат «апартаментов без документов». Если в 2021-2022 гг. на них приходилось около трети этого сегмента рынка, то сейчас и они представлены единичными объектами.

Разговоры о «запрете» апартаментов и различных ограничениях на их строительство ведутся уже не первый год. Так, еще в 2021 г. Минфин выступил с предложением об отмене нулевого НДС на апартаменты (с 2010 г. услуги девелоперов, которые строят недвижимость по долевым договорам, были освобождены от НДС — это правило применялось и для апартаментов), но подписан закон был лишь в июле 2023 г. и стал одной из ключевых причин снижения числа новых апартаментных корпусов на рынке.

2024 г. станет рекордным по количеству апартаментных корпусов, получивших разрешение на ввод. В т.ч. это и результат большого числа запусков 2021-2022 гг. С 2025 г. объемы ввода резко снизятся сначала до уровня 2016-2017 гг., а затем и ниже, т.к. новинок сейчас очень мало и больше не станет (после запрета на согласование таких проектов).

Динамика числа апартаментных корпусов (по старту продаж* и дате сдачи корпуса)

 

* старты продаж в 2024 г. за январь-сентябрь

Источник: Циан.Аналитика

 

• Апартаменты составляют 6% сделок на рынке новостроек Москвы

По динамике числа сделок также видно, что наиболее активным для столичного рынка апартаментов стал 2021 г. — сыграли роль и большое число новинок, и общий рост спроса на рынке недвижимости (даже несмотря на то, что на сегмент не распространялась льготная ипотека). В этот же период выросла доля сделок с апартаментами в общем числе ДДУ.

В 2022 г. спрос на апартаменты сократился на фоне роста ипотечных ставок. Стала снижаться и доля сегмента в общем числе сделок.

Рост сегмента рынка в 2023 г. обеспечили покупатели с «живыми» деньгами, в т.ч. входящие на него с инвестиционными целями перед ожидаемыми изменениями в налогообложении таких помещений с 2024 г. (в августе 2023 г. даже был зарегистрирован второй по числу продаж результат за всю историю рынка).

К 2024 доля сделок с апартаментами зафиксировалась на уровне 6%. На рынке снизилась активность в сегменте квартир (после завершения льготной ипотеки), и доля апартаментов (которые от этой программы не зависят) могла увеличиться. Но этого не произошло, т.к. и в сегменте апартаментов продажи снизились (по иным причинам — в т.ч. из-за небольшого числа новинок).

Количество и доля сделок с апартаментами на рынке новостроек Москвы

Источник: Циан.Аналитика

 

• На апартаменты приходится 9% активного предложения на рынке новостроек Москвы

До начала 2021 г. доля апартаментов в структуре активного предложения на рынке новостроек Москвы изменялась в диапазоне 13-18%. Резкое снижение показателя в 2021 г. было связано как со снижением выбора апартаментов на рынке (из-за высокого спроса), так и с активизацией застройщиков по строительству корпусов с квартирами (как следствие действия льготной ипотеки).

С 2021 г. на сегмент приходится 10-13% рынка. Доля последние 3,5 года практически не менялась, лишь в сентябре-октябре 2024 г. она снизилась до 9% (следствие небольшого числа новинок в сегменте).

Объем активного предложения и доля апартаментов на рынке новостроек Москвы

Источник: Циан.Аналитика

 

«Уже сейчас заметно снижение роли апартаментов на рынке новостроек Москвы, а после прямого их запрета в октябре оно лишь усилится. Новинок становится всё меньше, за 9 месяцев 2024 г. девелоперы вывели в продажу всего 11 новых корпусов (при фоновом уровне в 40-50 корпусов в год), поэтому уже через 3-4 года на рынке столицы останутся лишь единичные предложения, – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. – “Отмена” сегмента ведет к потере около 9% от всего активного предложения и 6% от числа сделок в столице».

 

Справка: Главное отличие апартаментов от квартир — юридический статус: они относятся к нежилым помещениям, что не позволяет оформить в них постоянную регистрацию. На апартаменты не распространяются нормы СанПиН для жилых зданий, поэтому посадка корпусов обычно плотнее, отсутствуют строгие нормы по шумоизоляции и планировке, как правило, отсутствуют балконы и лоджии, а от девелопера не требуется строить соответствующую социальную инфраструктуру (школы, детские сады). В апартаментах выше, чем в квартирах налоги и коммунальные платежи.

 

Более подробная информация — в журналах РБА