Доходность от сдачи квартиры в 2 раза ниже, чем от банковского вклада, но разрыв сокращается

Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, подсчитали доходность от сдачи квартиры в аренду в начале 2026 г. в крупных городах России и выяснили, куда сейчас выгоднее вложить деньги – в жилую недвижимость под сдачу или на счёт в банке, а также как изменилась ситуация за год.

 

• Средняя доходность от сдачи квартиры в аренду – 6,1% годовых. Максимальные показатели в Хабаровске, Ярославле, Кемерове и Новосибирске, а также в Московской и Ленинградской областях.
• За год доходность снизилась на 0,5 п.п. Квартиры на вторичке подорожали сильнее, чем аренда.
• Доходность от сдачи квартиры в аренду по-прежнему ниже, чем от банковского депозита, но за год разрыв сократился из-за снижения ставки ЦБ.

Подробные данные по городам, Московской и Ленинградской областям – в приложении.

 

1. Средний уровень доходности от сдачи в аренду однокомнатной квартиры, приобретённой на вторичном рынке, в январе 2026 г. составляет 6,1%.

Самые высокие показатели – в Хабаровске, Московской области, Ярославле, Кемерове, Новосибирске и  Ленинградской области. Однушка, купленная на вторичном рынке в этих городах, при сдаче в аренду может приносить собственнику в среднем 7-9% годовых. В Ярославле и Кемерове одни из самых дешёвых квартир на вторичном рынке среди анализируемых городов. В четырёх других локациях – высокие арендные ставки при «среднем» уровне цен на вторичном рынке (кроме Мос. области).

Наименьшую доходность от сдачи квартиры могут получить рантье в Сочи, Севастополе, Казани, Владивостоке, Санкт-Петербурге и Москве (4,0-5,5% годовых). В этих городах самые дорогие квартиры на вторичке, но не везде так же высоки ставки аренды – например, в Казани они ниже, чем в Екатеринбурге и Нижнем Новгороде, а Севастополь и Владивосток не вошли в топ-10.

 

2. За год доходность от сдачи квартиры в аренду снизилась – в январе 2025 г. показатель составлял 6,6%, в июле 2025 г. – 6,5%. Стоимость квартиры в среднем на 9,4% выше, чем год назад, а ставки аренды однушек – лишь на 2,2%. Т.е. аренда почти не изменилась в цене, а вторичка заметно подорожала, за счёт чего и снизилась доходность.

Выросла она только в Кирове, но и там минимально – на 0,1 п.п. относительно начала 2025 г. В остальных локациях показатели снизились или остались на прошлогоднем уровне.

Наиболее высокая доходность за последний год была зафиксирована в сентябре, когда ставки аренды были на максимальном уровне – в среднем по анализируемым локациям 6,8% годовых (наибольшее значение в Хабаровске – 9,4%).

 

3. Во второй половине 2025 г. ЦБ начал постепенно снижать ключевую ставку. Как следствие, ниже стали и ставки по депозитам в банках. В начале 2026 г. вклады сроком от 1 года до 3 лет в крупнейших банках предлагаются под 6-13% годовых (а ставки по более коротким депозитам достигают 16%). Т.о. сейчас во всех крупных городах РФ покупать квартиру для сдачи в аренду менее выгодно, чем положить деньги под процент в банк.

Кроме того, реальная доходность от сдачи в аренду ниже расчётной, т.к. не учитываются косвенные расходы – затраты на ремонт, часть коммунальных платежей, налоги.

 

«В начале 2026 г. доходность от сдачи квартиры в аренду (в среднем – 6,1%) по-прежнему ниже, чем от банковского вклада (в среднем 6-13% для вкладов на 1-3 года). При этом разрыв за год сократился, т.к. в начале 2025 г. ставки по длительным вкладам достигали 20%, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – При дальнейшем снижении ключевой ставки ЦБ часть держателей депозитов выйдут на рынок недвижимости, чтобы сохранить свои сбережения в надёжном и предсказуемом активе».

 

Приложение

Город	Средняя ставка аренды 1-к. квартиры, тыс. руб. в месяц (янв 2026 г.)	Средняя стоимость 1-к. квартиры, млн руб. (янв 2026 г.)	Доходность от сдачи 1-к. квартиры в аренду
			янв 2025 г.	июл 2025 г.	янв 2026 г.
Барнаул	24,0	5,0	6,0%	6,0%	5,7%
Владивосток	30,1	7,3	5,9%	4,6%	4,9%
Волгоград	24,1	4,4	7,1%	7,1%	6,6%
Воронеж	23,1	4,7	5,9%	5,7%	5,9%
Екатеринбург	34,9	6,3	7,3%	6,7%	6,7%
Ижевск	25,5	4,9	7,8%	7,2%	6,3%
Иркутск	30,6	6,5	5,9%	5,5%	5,7%
Казань	32,7	8,9	4,8%	4,7%	4,4%
Калининград	31,2	6,5	6,1%	7,7%	5,7%
Кемерово	22,9	3,8	7,6%	7,3%	7,1%
Киров	22,3	4,4	6,0%	5,8%	6,1%
Краснодар	25,8	5,5	6,2%	6,0%	5,7%
Красноярск	27,9	5,4	6,5%	6,5%	6,2%
Лен. область	30,1	5,2	7,1%	7,1%	7,0%
Москва	69,4	15,0	6,3%	5,8%	5,5%
Мос. область	42,9	6,9	7,7%	7,4%	7,5%
Набережные Челны	26,6	5,6	6,2%	6,0%	5,7%
Нижний Новгород	34,0	6,9	6,4%	6,1%	5,9%
Новокузнецк	20,6	3,6	8,0%	8,3%	6,9%
Новосибирск	32,1	5,5	7,3%	7,4%	7,0%
Омск	25,8	4,5	7,1%	6,5%	6,9%
Оренбург	21,3	3,9	7,0%	6,8%	6,5%
Пермь	25,7	4,8	7,4%	6,9%	6,5%
Ростов-на-Дону	28,2	5,7	6,7%	6,1%	6,0%
Рязань	25,8	4,6	7,1%	7,0%	6,7%
Самара	27,7	5,6	6,3%	6,4%	6,0%
Санкт-Петербург	45,4	10,5	5,6%	5,8%	5,2%
Саратов	22,1	4,2	6,4%	6,8%	6,3%
Севастополь	29,8	8,5	4,3%	5,3%	4,2%
Сочи	43,6	13,0	4,1%	5,6%	4,0%
Ставрополь	23,5	4,8	6,0%	6,1%	5,8%
Тольятти	20,9	4,0	7,0%	6,5%	6,3%
Томск	25,4	4,8	6,4%	6,4%	6,4%
Тюмень	27,8	5,7	6,0%	6,0%	5,9%
Ульяновск	20,2	3,7	6,6%	7,2%	6,5%
Уфа	25,5	5,1	6,0%	5,7%	6,0%
Хабаровск	42,9	5,8	8,8%	8,4%	8,8%
Чебоксары	24,6	5,3	6,7%	5,7%	5,6%
Челябинск	25,0	4,5	7,7%	7,3%	6,7%
Ярославль	24,7	4,1	8,2%	7,8%	7,2%
Все локации			6,6%	6,5%	6,1%

Источник: Циан

Методика

Расчёты приведены для однокомнатных квартир, приобретённых на вторичном рынке. Сделано 2 допущения: 1. квартира куплена без ипотеки, 2. квартира сдаётся на протяжении всего года без перерыва.

В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек).

 

Более подробная информация — в журналах РБА