IRN.RU: до конца года рынок жилья будет стагнировать, потом цены могут поползти вниз

Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2024 и на 2025 год от IRN.RU

26 июля Центробанк вновь увеличил ключевую ставку и ухудшил прогноз ее динамики на среднесрочную перспективу. И если первое практически никак не повлияет на рынок недвижимости, то второе – повлияет, и даже очень. Если ключевая ставка останется двузначной не только в 2025-м, но и в 2026 г., то доступной ипотеки мы не увидим еще минимум два года. А это увеличивает вероятность снижения цен не только на вторичном, но и на первичном рынке жилья, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

На фоне ускорения темпов инфляции ЦБ 26 июля в шестой раз за последний год повысил ключевую ставку – сразу на 2 п.п., до 18% годовых. С июля 2023 г. ключевая ставка выросла на 10,5 п.п. Одновременно Центробанк пересмотрел свой среднесрочный прогноз: теперь мегарегулятор прогнозирует «ключ» 16,9-17,4% в 2024 г., 14-16% — в 2025-м и 10-11% в 2026-м. Ниже 10% годовых – до 7,5-8,5% — ключевая ставка опустится только в 2027 г.

Очередное повышение ключевой ставки почти никак не скажется на рынке недвижимости, потому что она достигла заградительных для ипотеки значений еще в 2023 г. Иное дело – ужесточение прогноза ЦБ. Учитывая, что приемлемыми для ипотечников считаются ставки ниже 12%, возможные при ключевой ставке ниже 10%, доступной ипотеки рынок не увидит до конца 2026 г. Это окончательно сводит на нет надежды застройщиков «пересидеть» период заградительных ставок на старых запасах.

Конечно, в ближайшие месяцы корректировки ценников ждать не стоит – пока строятся нынешние проекты, в значительной степени распроданные во время ажиотажа прошлого года и мая-июня этого (в преддверии отключения ипотеки с господдержкой), девелоперы не будут делать резких движений. Ближе к концу года возможно увеличение размера и распространенности скидок и акции, застройщики будут предлагать больше за те же деньги (кладовка или ремонт в подарок). Но основным инструментом поддержки спроса, рухнувшего после 1 июля, скорее всего, останутся программы субсидированной ипотеки, которые застройщики запускают совместно с банками-партнерами. Однако «ипотека от застройщика» практически всегда предполагает завышение стоимости квартир, поэтому очень не нравится ЦБ. Чем активнее Центробанк будет вести борьбу с таким креативом, тем больше стимуляция спроса будет требовать снижения цен.

Давление на цены будет расти и по мере завершения строящихся объектов и запуска новых, так как девелоперам нужно будут вновь наполнять эскроу-счета, от объема средств на которых зависят ставки по проектному финансированию. До массовой льготной ипотеки и перехода застройщиков на обязательное проектное финансирование продажи в «свежих» новостройках всегда стартовали по ценам ощутимо ниже рынка, чтобы привлечь внимание покупателей. В последние годы благодаря льготным кредитам и ажиотажным продажам дисконт сократился до минимума, но после резкого сокращения объёмов ипотечной поддержки рынка со стороны государства девелоперам придется вспомнить забытые практики. В противном случае покупатели уйдут на вторичный рынок, где жилье не только уже готовое, но и стоит куда дешевле.

Что касается вторичного рынка, то, как и в I полугодии 2024 г., в ближайшие месяцы цены будут топтаться на месте, несмотря на снижение спроса, так как предложение пока увеличивается слишком медленно (причем 70% квартир висят в экспозиции переоцененным балластом). В отличие от 2022 г., когда цены быстро упали на фоне паники и распродаж, сейчас продавцы предпочитают снимать квартиры с продажи в надежде на активизацию рынка осенью. Однако, учитывая траекторию ключевой ставки, надеждам собственников сбыться не суждено, и стоимость метра все-таки придется уменьшать. Как всегда, снижение цен начнется с увеличения глубины торга, а к концу 2024 – в 2025 г. поползет вниз и средняя стоимость метра.

«Таким образом, если Центробанк до конца года не пересмотрит свою политику и не даст сигнал об уменьшении ключевой ставки, то в 2025 г. на фоне длительного падения спроса и стабильного объема предложения может развиться тенденция к уменьшению цен на жилье. Как на первичном, так и на вторичном рынке. Глубина снижения может составить до 10-15% в среднем, но отдельные квартиры и проекты могут подешеветь более существенно», — считает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Более подробная информация — в журналах РБА