IRN.RU: новые условия семейной ипотеки будут давить на цены новостроек, но многое зависит от Центробанка

Завершение ипотеки с господдержкой под 8% и ужесточение условий семейной ипотеки, которая в московском регионе теперь распространяется только на семьи с детьми не старше 6 лет и детьми-инвалидами, конечно, приведет к существенному сокращению объема льготных выдач, что будет давить на спрос и на цены — прежде всего в новых проектах. Однако глубина их снижения во многом будет зависеть от жесткости борьбы ЦБ с ипотечными «схематозами», которые используют застройщики для поддержания продаж, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

До 1 июля на семейную ипотеку приходилась примерно половина выдач по льготным программам, притом что доля всей льготной ипотеки на первичном рынке уже превышала 90%. Поэтому решение властей об ужесточении условий семейной ипотеки было практически неизбежным – если бы этого не произошло, то даже после сворачивания программы господдержки со ставкой 8% объемы льготных выдач все равно бы зашкаливали.

При этом на фоне высокой ключевой ставки ЦБ, которая в ближайшее время может вырасти еще больше, льготная ипотека слишком дорого обходится бюджету, а также приводит к серьезным перекосам на рынке жилья. Например, в Москве разница в цене между новостройками и вторичными квартирами сравнимого качества может достигать 30%. А в целом по стране разрыв между средними ценами на первичном и вторичном рынках в I квартале 2024 г. вырос до 55%, по данным Росстата, против 44% в IV квартале 2023 г. А это уже чревато проблемами не только у владельцев переоцененных квартир, которые не могут продать их на вторичном рынке без существенных потерь, но и убытками банков, получающих на баланс ипотечные залоги по завышенной цене, что в перспективе может привести к банковскому кризису.

Так что новые условия семейной ипотеки еще достаточно мягкие. Например, власти отказались от обсуждавшейся в экспертном сообществе идеи ввести ограничения по площади жилья: субсидировать только кредиты на покупке квартир от 50 кв. м, чтобы программа поддерживала семьи, а не спекулянтов, приобретающих студии. Однако правительство, видимо, опасается слишком сильного падения спроса на новостройки в случае принятия таких мер».

Впрочем, продажи у застройщиков все равно упадут – при сокращении льготных программ и ставках от 19-20% по рыночным это неизбежно. Просадка будет существенной, но дифференцированной — в зависимости от востребованности проекта и его класса: если элитного жилья ипотечные пертурбации практически не коснутся, то в массовых сегментах и бизнес-классе снижение спроса может достичь 30-50% в ближайшие месяцы.

Однако катастрофой для застройщиков это не станет: во-первых, речь идет лишь о возвращении раздутого госсубсидированием рынка к нормальному состоянию; а во-вторых, девелоперы накопили большие финансовые резервы в ходе всплесков спроса в связи с повышением ключевой ставки в 2023 г. и в преддверии завершения/ужесточения условий льготных программ в мае-июне 2024 г.

Однако по мере завершения строящихся в настоящее время объектов и запуска новых давление на цены будет расти, так как девелоперам нужно будут вновь наполнять эскроу-счета – в противном случае стоимость кредитов устремится в космос. Поэтому к конце 2024 г. и в 2025 г. мы, скорее всего, увидим рост размера и распространенности скидок и акций на первичном рынке. Застройщики также будут пытаться выделиться среди конкурентов, предлагая покупателям «больше за те же деньги»: кладовки в подарок, ремонт и т.п.

Новые проекты на старте продаж будут стоить ощутимо меньше, чем строящиеся – чтобы привлечь покупателей и побыстрее наполнить эскроу. И это, опять же, абсолютно нормально для рынка, в отличие от ситуации последних лет, когда, боясь продешевить, застройщики выводили новые корпуса по ценам выше, чем в уже наполовину построенных и даже готовых. Затормозятся и темпы роста цен по мере строительства.

Однако главным инструментом привлечения покупателей в условиях сокращения льготных программ и заградительных ставок по рыночным девелоперы постараются сделать собственные ипотечные программы со сниженной ставкой, которые будут запускать (и уже запускают) совместно с банками-партнерами. Плохо в этих программах то, что уменьшение ипотечной ставки достигается за счет увеличения цены квартиры. Центробанку такой креатив традиционно не нравится, но насколько жестко и оперативно он сможет его пресекать, пока не ясно. Чем активнее ЦБ будет вести борьбу со «схематозами», тем больше стимуляция спроса будет требовать снижения цен, полагает Олег Репченко.

 Более подробная информация — в журналах РБА