Итоги мая на вторичке: потенциальный спрос достиг максимальных показателей за год

Итоги мая на вторичке: потенциальный спрос достиг максимальных показателей за год

 

Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги мая 2023 г. на вторичном рынке недвижимости крупных (от 500 тыс. человек) городов России.

• Средние цены кв.м. на вторичном рынке РФ в мае увеличились на 0,4%. На рынке сохраняется ценовая стагнация с минимальным ростом, который в последние месяцы замедляется.
• За последний месяц в большинстве городов средние цены квадратного метра изменились не более, чем на 1%. В Москве и Санкт-Петербурге цены не снижаются, но и заметного роста пока что нет.
• Продавцы вновь стали выводить “новинки” по ценам выше среднерыночных, однако рост на рынке определяется динамикой в старом предложении.
• В 3 из 4 локаций цены на вторичном рынке ниже, чем на первичном. Однако, “свежая” вторичка в большинстве городов дороже первички (в среднем на 5%).
• На рынке активизация спроса. На время майских праздников активность пользователей просела, но к концу месяца показатели достигли наиболее высоких уровней за последний год. Рост спроса привел к уменьшению средних сроков экспозиции.
• Объем предложения в крупных городах в мае продолжает сокращаться на фоне активизации спроса. За месяц в целом по анализируемым локациям выбор снизился на 2,8%.

В выборку вошли 37 городов с численностью населения от 500 тысяч человек и объемом предложения на вторичном рынке от 100 квартир, а также Сочи, Московская и Ленинградская области.

Речь в тексте отчета идет о ценах предложения (тех, которые указаны в объявлениях на сайте cian.ru), реальные цены сделок могут отличаться от указанных за счет предоставления скидок на этапе заключения сделки).

 

1. Рост цен замедляется

В мае цена квадратного метра в предложении на вторичном рынке в среднем по анализируемым локациям увеличилась на 0,4%. По сравнению с предыдущими месяцами темпы роста замедлились, однако кардинальных изменений в динамике не произошло — на рынке сохраняется ценовая стагнация с минимальным ростом. Уже более полугода цены на вторичном рынке медленно увеличиваются после пятимесячного периода такого же медленного снижения. Относительно мая 2022 г. “квадрат” в среднем по анализируемым локациям дороже всего лишь на 3,4%.

Динамика цен на вторичном рынке в городах РФ с населением от 500 тыс. человек, Сочи, Московской и Ленинградской областях

Источник: Циан.Аналитика

За последний месяц в большинстве локаций (в 28 из 40 анализируемых) средние цены квадратного метра изменились не более, чем на 1% в большую или меньшую сторону. Рост более, чем на 1% наблюдался в 11 локациях, наиболее заметная динамика в Челябинске (+3,4%), Хабаровске (+1,9%) и Махачкале (+1,7%). Среди городов, где “квадрат” подешевел более, чем на 1% — только Рязань (-1,5%).

В Москве цены на вторичке не меняются третий месяц — снижение прекратилось, но и заметного роста пока что не наблюдается (в мае +0,1%). Аналогичная ситуация в Санкт-Петербурге (за месяц цены не изменились).

Динамика цены квадратного метра на вторичном рынке за месяц

 

Источник: Циан.Аналитика

 

1. Новинки вновь дороже рынка

Если в целом по вторичному рынку средние цены за месяц увеличились на 0,4%, то в “новинках” рынка (объявлениях, которые за последний месяц появились на сайте впервые) рост всего на 0,2%. Т.е. вторичка подорожала, в первую очередь, за счет увеличения цен в старых предложениях (которые присутствуют на рынке более месяца) В апреле, наоборот, сильнее выросли средние цены в новом предложении (на 1% против 0,6% в целом по рынку). По сравнению с мартом, когда цены в новинках и в целом по рынку практически выровнялись, сейчас новое предложение вновь выходит с более высоким прайсом. Рынок немного оживился, вырос спрос, объем предложения и сроки экспозиции снизились, поэтому собственники вновь стали выводить лоты по ценам немного выше среднерыночных.

Разница между средневзвешенной стоимостью кв.м. в «новинках» вторичного рынка и в целом по вторичному рынку

 

Источник: Циан.Аналитика

 

1. “Свежая” вторичка на 5% дороже новостроек

В большинстве городов РФ стоимость жилья на первичном рынке выше, чем на вторичном (в 29 из 39 в которых есть достаточная выборка на первичном рынке). В среднем по анализируемым локациям “квадрат” на вторичке в мае 2023 г. стоит 113,6 тыс. рублей, в новостройках — 125 тыс. рублей, т.е. разрыв составляет 10%. При этом, он сокращается — 2 месяца назад первичка была дороже вторички в среднем на 11%. Наибольший разрыв в цене между первичкой и вторичкой в Сочи (“квадрат” в новостройках на 65% дороже, чем на вторичном рынке за счет дефицита нового жилья) и Астрахани (на 45%). Также значительно выше по цене первичка в Томске (на 26%), Краснодаре (на 22%) и Казани (на 19%).

Только в 10 локациях “квадрат” на вторичном рынке дороже, чем на первичном. Среди них  Махачкала, Саратов, Севастополь, Оренбург, Ставрополь, Кемерово, Владивосток, Самара, Ярославль и Иркутск. Т.е. в 3 из 4 городах выгоднее (по цене за квадратный метр) покупать готовое жилье. Особенно выделяется Махачкала — там “квадрат” в готовом жилье на четверть дороже, чем в новостройках. Значительная разница также в Саратове (на 19%), Севастополе (на 16%) и Оренбурге (на 14%). В остальных 6 городах вторичка лишь немногим дешевле первички (на 1-7%).

Если сравнивать цены в новостройках с ценами в новых домах на вторичном рынке (построенных после 2015 г.), то ситуация будет обратной — в большинстве локаций “свежая” вторичка дороже новостроек (в 32 из 39  в которых есть достаточная выборка на первичном рынке). В среднем по анализируемым локациям “квадрат” в новых домах на вторичном рынке стоит 130,7 тыс. рублей — на 5% дороже, чем “квадрат” на первичке. Наибольший разрыв в Саратове (на 34%), Севастополе (на 32%), Махачкале (на 29%) и Оренбурге (на 27%). На уровне отдельных ЖК ситуация может отличаться. Только в 7 городах первичка дороже: Сочи (на 57%), Томск (на 21%), Краснодар (на 17%), Астрахань (на 12%), Казань (на 4%), Санкт-Петербург (на 0,3%) и Пермь (на 0,2%).

Разница между средневзвешенной стоимостью кв.м. на вторичном и первичном рынках в городах РФ с населением от 500 тыс. человек, Сочи, Московской и Ленинградской областях

	Вся вторичка	Первичка	Свежая вторичка (дома, построенные после 2015 г.)
Средняя цена кв.м., тыс. рублей	113,6	125,0	130,7

Источник: Циан.Аналитика

 

1. Спрос на рынке увеличивается

Мы можем оценивать потенциальный спрос по активности клиентов в части мониторинга рынка (количеству кликов на номер телефона в объявлении, звонков).

Активность пользователей на вторичном рынке медленно увеличивается со второй половины 2022 г. С апреля темпы роста потенциального спроса выросли — по сравнению с мартом активность в среднем по локациям выше на ~30%. В начале мая показатели потенциального спроса резко просели — на время праздников активность по поиску жилья всегда снижается. К концу месяца спрос отыграл падение и превысил апрельские показатели. Такой высокой активности не было с марта прошлого года.

Динамика потенциального спроса на вторичном рынке в городах РФ с населением от 500 тыс. человек, Сочи, Московской и Ленинградской областях (за единицу взято среднее значение за 2021 г.)

Источник: Циан.Аналитика

Статистика по реальному числу сделок в оперативном режиме доступна по Москве (по апрель). На протяжении 1 квартала 2023 г. спрос на вторичном рынке столицы увеличивался на 38-39% ежемесячно: в январе было заключено 7,7 тыс. сделок, в феврале — 10,7 тыс., в марте — 14,8 тыс. В апреле рост замедлился, относительно прошлого месяца количество сделок увеличилось только на 1,2% (до 15 тыс. сделок). Количество сделок в апреле 2023 г. на 31% выше, чем в апреле 2022 г., на 14% меньше, чем в апреле 2021 г. Сейчас на рынке максимальный показатель спроса за прошедший год.

В столице продолжается смещение спроса в пользу вторички — с 60% в январе до 67% в апреле (в новостройках в апреле количество сделок сократилось на 5% относительно марта).

Динамика числа сделок на вторичном рынке в Москве в 2022-2023 гг. 

 

Источник: Циан.Аналитика

Рост спроса привел к тому, что средний срок экспозиции объявления о продаже квартиры на вторичном рынке в целом по анализируемым локациям сокращается. В мае показатель не изменился по сравнению с апрелем, но по сравнению с мартом — сократился на 5 дней, а по сравнению с февралем — на 10 дней. Сейчас он составляет 120 дней и находится на уровне июля-августа 2022 г. Наиболее заметно относительно марта срок сократился в Томске  (на 29 дней), Махачкале (на 26 дней), Севастополе (на 18 дней), Краснодаре (на 16 дней).

 

1. Объем предложения сокращается

За последний месяц объем предложения в целом по анализируемым локациям сократился на 2,8%, что косвенно свидетельствует о продолжающемся увеличении спроса (хотя и медленном). Снижение продолжается третий месяц.

Выбор на рынке сокращается в большинстве анализируемых локаций. Наибольшее снижение за месяц в Оренбурге (-30%), Томске (-15%), Астрахани (-15%).  В Москве объем предложения за месяц сократился на 4%, в Санкт-Петербурге — на 2%. В 13 локациях выбор, напротив, увеличился. Наиболее сильно в Пензе и Новокузнецке (+8%), Ижевске и Ярославле (+5%). Более заметные изменения в локациях с небольшим объемом предложения.

По сравнению с маем 2022 г. выбор больше на 8%.

Динамика объема предложения на вторичном рынке в городах РФ с населением от 500 тыс. человек, Сочи, Московской и Ленинградской областях

Источник: Циан.Аналитика

 

«Вторичный рынок РФ “оживает” — увеличивается спрос, сокращаются объем предложения и сроки экспозиции, медленно растут средние цены предложения, собственники снизили размер дисконтов, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – В ближайшие месяцы мы ожидаем сохранения тренда на медленный рост номинальных цен предложения. Во-первых, аналогичный тренд наблюдается в сегменте новостроек, а рынки тесно связаны друг с другом. Во-вторых, основное число сделок приходится на более доступные объекты, что косвенно отражается на средних ценах лотов в активном предложении — в продаже остаются более дорогие варианты, что приводит к росту среднего ценника. В качестве фактора в пользу вторичного рынка говорит рост ипотечных ставок в сегменте новостроек. Сокращение разницы в условиях ипотечного кредитования между первичкой и вторичкой выравнивает прошлогодние дисбалансы в распределении спроса».

 

	Средняя цена кв.м. на вторичке в мае, тыс. рублей	Динамика средней цены кв.м. за год	Динамика средней цены кв.м. за месяц	Средняя цена кв.м. на первичке в мае, тыс. рубле	Превышение стоимости первички над вторичкой	Средняя цена кв.м. на вторичке в новых домах (с 2015 г.) в мае, тыс. рублей	Превышение стоимости новой вторички над первичкой
Москва	301,4	-4,8%	0,1%	302,0	0,2%	328,9	9%
Сочи	234,0	-10,6%	-0,8%	385,7	65%	245,5	первичка на 57% дороже
Санкт-Петербург	199,4	-6,1%	0,0%	230,5	16%	229,8	первичка на 0,3% дороже
Владивосток	165,8	-0,4%	-0,5%	158,7	вторичка на 4% дороже	187,9	18%
Московская область	157,9	-2,5%	0,0%	166,1	5%	174,8	5%
Севастополь	154,2	-9,3%	-0,3%	132,7	вторичка на 16% дороже	174,6	32%
Казань	146,0	-0,3%	0,6%	174,1	19%	167,7	первичка на 4% дороже
Ленинградская область	126,9	-5,3%	-0,3%	138,3	9%	152,7	10%
Хабаровск	125,5	7,4%	1,9%	129,8	3%	159,4	23%
Краснодар	123,6	1,4%	1,6%	151,2	22%	129,3	первичка на 17% дороже
Нижний Новгород	121,4	3,7%	0,5%	142,9	18%	149,8	5%
Иркутск	116,0	8,1%	0,3%	114,9	вторичка на 1% дороже	135,2	18%
Новосибирск	114,8	4,2%	0,3%	130,9	14%	132,5	1%
Екатеринбург	113,0	8,0%	0,8%	122,4	8%	130,7	7%
Ростов-на-Дону	111,7	7,7%	1,6%	116,3	4%	121,9	5%
Тюмень	107,4	6,4%	0,1%	117,0	9%	121,5	4%
Самара	107,1	5,4%	1,1%	103,7	вторичка на 3% дороже	128,4	24%
Уфа	106,7	5,4%	0,7%	117,1	10%	126,9	8%
Красноярск	105,5	9,7%	0,9%	111,8	6%	116,8	4%
Томск	101,7	6,5%	0,1%	128,6	26%	106,5	первичка на 21% дороже
Кемерово	96,6	14,2%	1,5%	91,8	вторичка на 5% дороже	114,8	25%
Барнаул	95,3	5,4%	-0,6%	97,1	2%	111,8	15%
Омск	94,0	8,5%	0,4%	104,9	12%	110,6	5%
Ставрополь	92,1	3,7%	0,8%	85,7	вторичка на 7% дороже	101,2	18%
Пермь	91,5	10,2%	-0,1%	106,9	17%	106,7	первичка на 0,2% дороже
Ярославль	91,1	7,6%	1,1%	89,0	вторичка на 2% дороже	99,2	11%
Махачкала	89,7	24,6%	1,7%	71,7	вторичка на 25% дороже	92,2	29%
Воронеж	89,1	1,5%	0,0%	94,8	6%	104,1	10%
Волгоград	87,6	11,5%	0,8%	94,5	8%	107,0	13%
Рязань	87,5	9,2%	-1,5%	99,1	13%	109,4	10%
Пенза	87,5	8,4%	-0,3%	90,2	3%	103,6	15%
Новокузнецк	86,0	17,5%	-0,7%	недостаточно данных		110,6
Саратов	82,1	12,8%	1,2%	69,2	вторичка на 19% дороже	92,5	34%
Набережные Челны	81,2	5,3%	0,5%	94,8	17%	96,6	2%
Ижевск	77,3	4,6%	-0,4%	91,0	18%	95,4	5%
Ульяновск	77,3	7,4%	-0,4%	82,0	6%	91,7	12%
Челябинск	76,7	17,3%	3,4%	86,2	12%	94,1	9%
Астрахань	76,2	12,6%	1,3%	110,7	45%	99,0	первичка на 12% дороже
Тольятти	75,4	13,4%	-0,3%	79,2	5%	88,3	11%
Оренбург	71,2	8,0%	1,3%	62,6	вторичка на 14% дороже	79,5	27%
Все локации	113,6	3,40%	0,40%	125,0	10%	130,7	4,6%

Источник: Циан.Аналитика

Более подробная информация — в журналах РБА