Итоги продаж на рынке новостроек Москвы в 2017 году

Аналитический центр ЦИАН подвел итоги продаж на первичном рынке в Москве в 2017 году.
По данным пресс-релизов Росреестра в Москве в 2017 году было зарегистрировано на 54% больше ДДУ, чем в 2016 году (в абсолютном выражении 30,7 и 47,5 тыс. сделок) (расчет выполнен по доступным на настоящий момент данным за 11 месяцев 2017 года). Анализ обработки выписок ЕГРП/ЕГРН по каждой новостройке, где ведутся продажи по ФЗ-214, за 12 месяцев 2017 года демонстрирует несколько больший объем сделок (см. ниже) (45,8 и 60,1 тыс. регистраций в 2016 и 2017 гг соответственно). Т.о. рост рынка в абсолютном выражении составил +54% (по данным пресс-релизов Росреестра) и +31% по итогам обработки выписок. Заметную часть прироста обеспечили последние 4 месяца 2017 года.
В январе-августе рынок демонстрировал рост, в основном, за счет эффекта низкой базы показателей первой половины 2016 года. В августе/сентябре факторы, которые обеспечивали рост московского рынка новостроек на протяжении кризисного периода 2015-2016 гг. (снижение метражей, стимулирование спроса постоянным выводом новых объемов по привлекательным ценам), оказались исчерпаны. В помесячном выражении отмечалась около-нулевая динамика как по числу регистраций, так и по оценке выручки. Подешевевшая после снижения ключевой ставки ЦБ РФ ипотека стала новым драйвером роста спроса, особенно в сегменте комфорт-класса. В ноябре-декабре спрос также дополнительно удалось подогреть с помощью крупных рекламных кампаний, обещавших невиданные ранее 10-20%-е скидки.
Отличия между рядами показателей могут быть связаны с разными подходами к выводу итоговой цифры (учитывались или не учитывались сделки с юридическими лицами, с нежилыми помещениями (и апартаментами), к какой дате привязывлись сделки по переуступкам).
Впервые за последние годы рост объема выручки (+28%) был сопоставим с ростом абсолютного числа сделок (+31%). Это связано с активизацией спроса в премиум-классе (что подтверждается как анализом данных выписок ЕГРН, так и отчетностью профильных агентств недвижимости). Число сделок с оценочной ценой кв. метра выше 400 тыс. руб. выросла с 657 лотов в 2016 году до 749 лотов в 2017 году. Суммарный объем выручки застройщиков при регистрациях ДДУ с физическими лицами для квартир и апартаментов в Москве в 2017 году составил ~553 млрд рублей (против ~433 млрд руб. в 2016 году).
Модель оценки выручки построена на сравнении базы продаж с историей изменения прайс-листов. Для каждой сделки подбирается наиболее похожее объявление в истории предложения (по совпадению даты, метража, типа комнатности, этажа).
Продолжается смещение спроса в периферийные районы Москвы. Если в 2015-2016 гг. в лидерах продаж наиболее заметны были проекты на месте промышленных зон ближнего пояса (тогда совпало сразу несколько факторов — вывод большого объема предложения по привлекательным ценам на котловане, запуск МЦК), то в 2017 году в лидеры по числу сделок вышли жилые комплексы в муниципалитетах «старой» Москвы за пределами МКАД, а также проекты в Новой Москве. Рост спроса в Новой Москве связан с началом строительства отдельной ветки метро (от станции «Улица Новаторов» Третьего пересадочного контура) и продления Сокольнической линии за станцию «Саларьево».
Это позволило застройщикам использовать анонсы строящихся станций подземки в рекламных кампаниях. Развитие транспортной инфраструктуры стало драйвером спроса и объектах-лидерах на территории Москвы в старых границах (ЖК «Лучи» и «Мещерский лес» получили дополнительных покупателей за счет завершения строительства Солнцевского радиуса; ЖК «Жемчужина Зеленограда» за счет интеграции платного дублера Ленинградского шоссе в привычные маршруты поездок).
Выросла доля сделок, зарегистрированных в объектах в Новой Москве (с 31% в 2016 году до 35% в 2017 году). С выходом в 2015 году большого объема предложения в крупных проектах на территории «старой» Москвы существовала опасность, что предложения в Новой Москве с сопоставимым ценником, но с серьезными транспортными и инфраструктурными проблемами начнут терять покупателей, но этого не произошло. Это было связано с решением наиболее острых транспортных проблем (реконструкцией Калужского шоссе, строительством межмагистральных транспортных связок, запуском Сокольнической линии метро), а также с началом формирования полноценной городской среды в недавно построенных ЖК (заработали школы, детские сады, поликлиники, появились арендаторы в торговых центрах и в помещениях на первых этажах).
Распределение соотношения объемов продаж между квартирами и апартаментами изменилось незначительно. В 2016 году с апартаментами было заключено 9,3% от числа всех ДДУ, в 2017 году — около 7,9% (в оценке объема выручки динамика схожая — 10,6% в 2016 году, 9,5% в 2017 году). Медленное снижение доли апартаментов продолжается на протяжении последних 2-3 лет. Оно связано с сокращением вывода новых проектов в этом сегменте (в 2017 году на рынок было выведено менее 10 крупных апартаментных комплексов), с переводом ряда крупных апартаментных проектов в квартиры.
В топ-5 ЖК по числу сделок в 2017 году вошли только проекты из Новой Москвы. Причем, если ЖК «Саларьево Парк» и «Бунинские луга» расположены в зоне комфортной доступности существующих станций метро, то в окрестностях ЖК «Москвичка», «Новые Ватутинки», «Испанские кварталы» полноценное развитие транспортной инфраструктуры ожидается не ранее 2020 гг. На 10 ЖК-лидеров пришлось 18% от общего числа регистраций. По этому показателю концентрация снизилась (по итогам 2016 года в лидерах рынка было заключено 30% от всех сделок). ЖК «Саларьево Парк» уверенно лидирует и по оценочному объему выручки. У занимающего 2-е место ЖК «Садовые кварталы» (проект премиум-класса в центре престижного района Хамовники) суммарная выручка от регистраций ДДУ составила 12,2 млрд руб. (против 17,5 млрд у лидера рынка).
Перечень топ-10 ЖК по оценке выручки достаточно неоднороден. В нем представлены как крупные проекты комфорт-класса в Новой Москве, так и жилые комплексы бизнес-класса в престижных районах столицы со средней ценой квадратного метра выше 200 тыс. руб. («Символ», «Черняховскго 19″, «Сердце столицы»). Концентрация сделок в ЖК-лидерах в 2017 году изменилась незначительно. В 2016 году на топ-10 ЖК по числу регистраций пришлось 22% сделок, в 2017 году — 20% от числа регистраций.
Крупнейший застройщик московского региона ГК Пик упрочил свое лидерство по итогам 2017 года. Если в 2016 году на ПИК (с учетом сделок в объектах «Мортона») пришлось 18% от всех регистраций ДДУ в Москве, то в 2017 году уже более 27%. Выросла и доля ПИК по объему выручки (с 13% в 2016 году до 21% по итогам 2017 года). Во многом за счет роста рыночной доли компании-лидера, увеличилась концентрация как по числу сделок, так и по объему выручки в топ-10 застройщиках. В 2016 году на 10 компаний-лидеров пришлось 55% регистраций ДДУ, тогда как в 2017 году 61% сделок. В объеме выручки доля лидеров изменилась незначительно (52% и 51,3% соответственно, что связано с ростом выручки у застройщиков, работающих в сегменте элитной недвижимости).
Доля ипотечных сделок в 2017 году составила 43,9% от общего числа регистраций (рост на 6 процентных пунктов по отношению к 2016 году). В октябре-декабре 2017 года на сделки с использованием ипотеки пришлось практически половина всех заключенных договоров (максимум 50,1% был зафиксирован в ноябре 2017). Сопоставимый рост фиксируется и при анализе вклада ипотечных сделок в общий объем выручки (38% в 2017 году против 31% в 2016 году). В 10 жилых комплексах более 60% сделок было заключено с использованием ипотечных кредитов (в ЖК-лидере по доле ипотечных сделок «Резиденции архитекторов» — 71%). В 2016 году такие показатели отмечались только в одном проекте («Внуково 2016″). Отсутствие ипотечных сделок в 2017 году было зафиксировано лишь в 8 жилых комплексах (из 185 ЖК, где было совершено более 20 регистраций ДДУ).
Примечание: все расчеты выполнены по итогам обработки выписок ЕГРН Росреестра (только регистрации ДДУ в строящихся корпусах); только сделки в домах с этажностью >=3;только сделки с квартирами и апартаментами; только сделки с датой регистраций ДДУ с 01.01.2016 по 29.12.2017; только розничные сделки (не более 10 лотов разного типа внутри ЖК); только сделки с физическими лицами; Сделки по переуступкам и регистрации по факту перемежевания участков зафиксированы «как есть» в выписках ЕГРП/ЕГРН. Оценка цены рассчитана по средней стоимости квадратного метра на месяц регистрации ДДУ в соответствующем ЖК и корпусе (по заявленным ценам без учета акций и скидок); группировка проектов по застройщикам выполнена по принципу «1 ЖК — 1 застройщик»; выполнена группировка по брендовому названию застройщика; учтены слияния/поглощения застройщиков.