Монополизация рынка новостроек за год снизилась с 64% до 62%

Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, рассчитали степень монополизации рынка новостроек в 2025 г. в крупных городах РФ.

Доля топ-5 застройщиков в продажах – 62%. Чем выше монополизация – тем сильнее выросли цены: в городах с низкой конкуренцией рост достигал 16%, с высокой – 6%.

Монополизация рынка новостроек в 2025 г. – 62%

В среднем 5 крупнейших застройщиков в городе продают 62% всех квартир в новостройках. Максимальная степень монополизации в Саратове, Сочи, Севастополе и Рязани (выше 90%), минимальная – в Екатеринбурге, Ярославле, Новосибирске и Владивостоке (ниже 40%).

Степень монополизации зависит от количества застройщиков в городе. Там, где их меньше всего – до 20, монополизация составляет в среднем 83%, от 20 до 40 застройщиков – 63%, более 40 застройщиков – 46%.

Количество активных девелоперов в городе	Средняя монополизация
менее 20	83%
20-40	63%
более 40	46%

Источник: Циан

В большинстве городов (22 из 40) количество активных застройщиков увеличилось относительно 2024 г. Также сохраняется тренд на выход федеральных игроков в новые для них регионы. ГК «Самолёт» запустила свои проекты в Екатеринбурге, Нижнем Новгороде и Уфе, в Тюмень вышел 4-й застройщик России ГК «Точно», в Нижний Новгород – ГК ФСК и GloraX.

За год монополизация снизилась на 2 п.п.

Более диверсифицированным рынок стал в 22 из 40 анализируемых локаций. Максимальное снижение в Кемерове, Иркутске, Волгограде и Челябинске (на 9-16%). Показатель уменьшился и в Москве (за счёт снижения доли сделок у второго и третьего девелоперов региона – «Самолёта» и «А101»), и в Санкт-Петербурге (за счёт снижения доли лидера – Setl Group).

В 16 локациях монополизация, напротив, усилилась (в этих городах активных девелоперов, в основном, стало меньше), максимальный рост – в Сочи, Самаре и Краснодаре (на 7-12%).

Чем выше монополизация – тем сильнее выросли цены

В городах, где степень монополизации составляет менее 40%, квадратный метр за прошедший год подорожал в среднем всего на 6%, в то время как в локациях с максимальной монополизацией (более 80%) рост сразу на 16%. Чем выше в городе конкуренция среди застройщиков, тем меньше у них возможностей для повышения цен.

Степень монополизации в городе	Средний рост цены кв.м. (янв.26 / янв.25)
более 80%	+16%
70-80%	+14%
60-70%	+14%
50-60%	+12%
40-50%	+8%
менее 40%	+6%

Источник: Циан

«Сокращение степени монополизации в большинстве городов свидетельствует о том, что девелоперы второго эшелона не хуже лидеров адаптировались к новым условиям, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – Увеличение числа игроков, в том числе за счёт выхода федеральных застройщиков в регионы, делает рынок более диверсифицированным и сдерживает рост цен»

Приложение. Доля пяти крупнейших застройщиков на рынке в 2025 г. и изменение степени монополизации к 2024 г.

Локация	Монополизация	Динамика за год
Барнаул	68%	+3 п.п.
Владивосток	39%	+6 п.п.
Волгоград	50%	-9 п.п.
Воронеж	73%	-4 п.п.
Екатеринбург	30%	-6 п.п.
Ижевск	48%	-7 п.п.
Иркутск	40%	-12 п.п.
Казань	54%	-8 п.п.
Калининград	65%	+6 п.п.
Кемерово	66%	-16 п.п.
Киров	86%	-3 п.п.
Краснодар	69%	+7 п.п.
Красноярск	45%	-4 п.п.
Лен. область	45%	+4 п.п.
Москва	50%	-6 п.п.
Мос. область	56%	-6 п.п.
Набережные Челны	76%	-1 п.п.
Нижний Новгород	50%	+3 п.п.
Новосибирск	39%	0 п.п.
Омск	72%	-8 п.п.
Оренбург	88%	+4 п.п.
Пенза	76%	-6 п.п.
Пермь	53%	0 п.п.
Ростов-на-Дону	70%	+1 п.п.
Рязань	91%	-1 п.п.
Самара	64%	+10 п.п.
Санкт-Петербург	59%	-1 п.п.
Саратов	97%	+1 п.п.
Севастополь	95%	+1 п.п.
Сочи	97%	+12 п.п.
Ставрополь	75%	-3 п.п.
Тольятти	78%	+4 п.п.
Томск	68%	-4 п.п.
Тюмень	51%	+3 п.п.
Ульяновск	77%	-5 п.п.
Уфа	46%	+2 п.п.
Хабаровск	57%	+2 п.п.
Чебоксары	52%	-3 п.п.
Челябинск	49%	-9 п.п.
Ярославль	36%	-7 п.п.
В среднем	62%	-2 п.п.

Источник: Циан

Методика

«Монополизация рынка» – доля топ-5 застройщиков в объёме (числе) сделок на основе данных ЕИСЖС. В выборке – 40 ключевых локаций.

Более подробная информация — в журналах РБА