Новостройки и вторичка подорожали, ставки аренды почти не изменились

Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что происходит со ставками, спросом и предложением на рынке долгосрочной аренды крупных городов РФ в ноябре.

 

• Активность на рынке долгосрочной аренды на 10% ниже, чем месяц назад, высокий сезон завершён.
• Ставки аренды в большинстве городов снижаются, в среднем за месяц однушки стали предлагаться на 1,7% дешевле. По сравнению с ноябрем 2024 г. цены выше лишь на 2%. Подробная статистика по локациям 500+ – в приложении.
• Объём предложения восстанавливается существенно медленнее, чем в прошлом году (за месяц рост лишь на 1,4%).

 

• Сезон высокого спроса на рынке завершён. Максимум просмотров объявлений на сайте cian.ru был достигнут в середине сентября. Сейчас потенциальный спрос на 10% ниже, чем месяц назад.

 

• В большинстве городов (24 из 40 анализируемых) средние ставки аренды однокомнатных квартир снижаются. За месяц аренда в среднем по локациям подешевела на 1,7% (темпы сопоставимы с прошлогодними). Причины:
• пик спроса позади,
• объём предложения восстанавливается (конкуренция за арендатора увеличивается),
• на рынок выходят недорогие лоты (ставки в объявлениях, появившихся на рынке впервые за последние 2 недели на 2,5% ниже, чем в старых; раньше они были сопоставимыми или выше).

Наибольшее снижение в Набережных Челнах (-10%), Барнауле (-9%), Саратове, Екатеринбурге и Самаре (-6%). В 8 городах из 40 ставки пока что продолжают увеличиваться, ещё в 8 – не меняются.

В годовом выражении ставки почти не изменились. В среднем по городам они только на 2,2% выше, чем в ноябре 2024 г. (с учётом инфляции аренда сейчас даже дешевле, чем прошлой осенью). Рост в период высокого спроса лишь компенсировал снижение ставок в межсезонье. Для сравнения, цены в новостройках и на вторичном рынке в среднем на 7-8% выше, чем год назад.

Динамика средней ставки аренды 1-комн. квартир в локациях 500+

Источник: Циан

 

• Объём предложения за месяц в целом по городам вырос лишь на 1,4%. Выбор восстанавливается значительно медленнее, чем в прошлом году (тогда за аналогичный промежуток времени суммарное число лотов увеличилось на 17%).

Между городами ситуация, однако, сильно различается. В 35 локациях из 40 динамика положительная (рост от 1% в Калининграде и Томске до 52% в Оренбурге и 59% в Махачкале), при этом в Казани снижение на 35%, в Москве – на 5%, в Краснодаре – на 4%. За счёт большого выбора в этих трёх городах (особенно в Москве) суммарный объём вырос незначительно. Но даже если не учитывать эту тройку, темпы восстановления предложения заметно ниже прошлогодних.

Осенью 2024 г. на рынок аренды активно выходили собственники квартир, которые временно решили отложить продажу, а в этом году такой ситуации не наблюдается. Частично медленный рост предложения связан и с меньшим объёмом квартир в новостройках, сданных в эксплуатацию за последний год и выведенных на рынок аренды (сейчас таких объектов 1% от всего арендного рынка, а год назад – почти 2%).

Сейчас объём предложения на 35% больше, чем год назад.

Динамика объёма предложения на рынке долгосрочной аренды в локациях 500+

Источник: Циан

 

«Период высокого спроса завершён, объём предложения начинает восстанавливаться, расценки снижаются. Ожидаем, что этот тренд сохранится до начала следующего активного сезона. Ставки будут уменьшаться на ~1% в месяц», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана».

 

Приложение

Локация	Средняя ставка аренды 1-комн. квартиры в ноябре 2025, тыс. рублей в месяц	Динамика средней ставки
		за год	за месяц
Барнаул	24,9	-1%	-8,8%
Владивосток	31,8	-2%	1,9%
Волгоград	25,1	-3%	-2,7%
Воронеж	23,1	-1%	3,1%
Екатеринбург	34,4	-10%	-6,3%
Ижевск	24,3	3%	-0,8%
Иркутск	31,1	5%	1,3%
Казань	32,6	-2%	0,3%
Калининград	34,7	9%	-3,9%
Кемерово	23,1	1%	-0,4%
Киров	22,1	13%	11,6%
Краснодар	26,1	-12%	-1,5%
Красноярск	29,8	7%	-0,7%
Ленинградская область	30,5	4%	-1,0%
Махачкала	29,4	14%	6,9%
Москва	72,1	2%	-1,4%
Московская область	43,0	0%	-0,7%
Набережные Челны	26,4	7%	-9,9%
Нижний Новгород	35,4	6%	4,1%
Новокузнецк	21,8	1%	-2,7%
Новосибирск	33,3	-3%	-3,5%
Омск	25,0	5%	-0,4%
Оренбург	22,0	11%	-4,8%
Пермь	27,1	-4%	-1,5%
Ростов-на-Дону	29,3	-1%	-2,0%
Рязань	25,8	7%	-4,4%
Самара	28,9	2%	-6,2%
Санкт-Петербург	47,9	8%	-1,2%
Саратов	22,2	3%	-6,3%
Севастополь	31,4	20%	-3,7%
Сочи	44,0	-3%	-4,1%
Ставрополь	23,5	6%	-2,5%
Тольятти	20,5	-6%	-1,9%
Томск	26,6	1%	1,5%
Тюмень	28,4	11%	-0,4%
Ульяновск	19,9	-8%	-4,3%
Уфа	25,7	4%	2,4%
Хабаровск	43,7	7%	-0,5%
Челябинск	25,1	-6%	-4,6%
Ярославль	24,9	5%	-5,3%
	29,9	2%	-1,7%

Источник: Циан

Методика

В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек). Использовались данные по ставкам аренды 1-комнатных квартир (кроме элитных) и по количеству объектов всех типов комнатности.

 

Более подробная информация — в журналах РБА