Обзор инвестиционного рынка. Итоги I полугодия 2024 года

 

1. Макроэкономические тренды рынка инвестиций

В связи с внешнеэкономической ситуацией, рыночной конъюнктурой и инфляционными ожиданиями инвесторов в 1П 2024 г. на рынке недвижимости сохранялась высокая инвестиционная активность.

По итогам 1П 2024 г. объём инвестиций в недвижимость достиг показателя 447,4 млрд рублей, что находится на таком же абсолютном историческом максимуме за последние 10 лет, как и годом ранее – снижение составило не более 2%.

Несмотря на обостренную геополитическую ситуацию, ожидание падения экспорта и роста импорта в 1П 2024 г., прогнозы экономистов по ослаблению рубля и ожидание высокой инфляции, экономика России показывает рост на 4,6% за 1П 2024 г.

Ключевая ставка Банка России на уровне 16%, скорректированная до 18% уже 26 июля 2024 г., приводит к удорожанию фондирования проектов коммерческой недвижимости и определённому ограничению платежеспособного спроса. При этом многие экономисты продолжают предсказывать значительное ослабление рубля и высокие темпы инфляции.

Однако важно отметить, что несмотря на жесткую денежно-кредитную политику ЦБ РФ, крупные и мелкие частные инвесторы в течение года стремились хеджировать риск наметившегося обесценивания национальной валюты именно через инвестиции в недвижимость, что, в том числе, способствовало наращиванию спроса и объёма прямых инвестиций в отрасли.

 

Макроэкономические тренды

В 1П 2024 г. на денежно-кредитную политику (ДКП) правительства влияли следующие факторы:

• Положительное сальдо счёта текущих операций платёжного баланса РФ за 1П 2024 г. составило $40,6 млрд, что в 1,7 раза больше показателя аналогичного периода 2023 г.
• Положительное сальдо внешней торговли товарами РФ в 1П 2024 г. выросло на 19%, до $67,8 млрд по сравнению с $56,8 млрд в 1П 2023 г. Рост произошел за счёт увеличения профицита торгового баланса (импорт сократился на 9%, экспорт сократился на 1%) и уменьшения дефицита баланса первичных и вторичных доходов.
• Сокращение внешних обязательств экономики за 1П 2024 г. составило $6,4 млрд ($7 млрд в 1П 2023 г.), в основном — за счёт снижения задолженности по привлеченным кредитам.

Несмотря на высокую ключевую ставку, инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости во 2П 2024 г. скорее всего сохранится во многих сегментах.

Рост стоимости финансирования проектов не оказал значительного негативного влияния в моменте, и реализация запланированных на 2024 г. проектов продолжается.

 

Рост доходов населения

Внутренний спрос, подпитываемый увеличением реальных доходов, по прогнозам экономистов, станет главным фактором роста экономики в 2024 г. и будет удовлетворяться, в первую очередь, за счет внутреннего производства. Ожидается, что вырастет уровень не только потребления, но и сбережения. С учётом текущих денежно-кредитных условий прогноз по норме сбережений в 2024 г. пересмотрен в сторону увеличения.

▪ Увеличен прогноз по росту доходов россиян в 2024 г. – до 15,6% (в среднем прогнозе). С 2025 г. ожидается замедление роста: в 2025 г. он составит 8,3%, в 2026–6,9%, а в 2027–6,4%.

▪ Безработица стабилизируется на уровне 2,6–3,0% на всей ближайшей четырёхлетке (2024–2027 гг.) Безработица в июне 2024 г. обновила исторический минимум с 1991 г. – 2,4%. В связи с санкциями темпы производства внутри страны, растущего для замещения импортной продукции, превышают темпы притока квалифицированных специалистов в отраслях экономики.

▪ Потребительский спрос, с большой вероятностью, также будет расти активнее, чем предполагалось ранее. Оценка роста оборота розничной торговли в 2024 г. выросла с 3,6% до 7,7%. С 2025 г. его темп замедлится до 4,8%, в 2026 г., по прогнозам, он должен составить 3,9%, в 2027 г. – 3,1%.

Драйверами роста реальных доходов населения будут выступать три фактора:

1. Рост зарплат на фоне дефицита кадров и повышения МРОТа
2. Рост доходов от собственности и сбережений из-за высокой ключевой ставки
3. Рост предпринимательских доходов в импортозамещающих отраслях

 

 

 

Программы льготного кредитования меняются

При высоком уровне ключевой ставки наличие программ льготного кредитования влияет на величину спроса по приобретению жилой недвижимости, а также косвенно влияет на спрос на площадки и активность девелоперов в жилом и коммерческих сегментах.

Правительство отменяет льготную ипотеку с 01.07.2024 г. по ставке 8% и изменяет правила для семейной ипотеки, сделав поддержку более адресной. Отмена льготной ипотеки приведёт к снижению платежеспособного спроса на первичное жильё, но к пропорциональному снижению цен не приведёт. Это связано с тем, что практически всё жилье (97%) строится с использованием счетов эскроу. У застройщиков нет возможности самостоятельно маневрировать ценами, так как ценовая политика, объёмы продаж и скидок в рамках договора проектного финансирования не могут быть изменены без полного пересмотра самого договора.

Девелоперы жилой недвижимости также активно продолжают осваивать проекты в коммерческих сегментах, работая с местами приложения труда (МПТ) – с проектами логистических комплексов, офисных и торговых центров, учреждений образования, культуры и спорта, а также промышленных предприятий.

Инвесторы, развивающие гостиницы, МФК, круглогодичные парки развлечений и горнолыжные курорты, благодаря программе льготного кредитования туристической инфраструктуры получают проектное финансирование на выгодных условиях по ставке не более 3% + 30% ключевой ставки ЦБ РФ.

 

Наблюдается устойчивый спрос на интересные активы во всех сегментах коммерческой недвижимости

Участники рынка оптимистично оценивают перспективы рынка коммерческой недвижимости в 2024 г. – так, в 1П 2024 г. рост спроса и снижение вакансии наблюдается во всех ключевых секторах коммерческой недвижимости. Высокая деловая активность в стране стимулирует спрос на недвижимость и способствует реализации накопленного потенциала в отрасли.

Выход иностранных инвесторов с рынка России практически закончился. Доля иностранного участия в инвестициях в коммерческую недвижимость минимальная за всю историю существования профессионального рынка коммерческой недвижимости в России.

2. Основные тенденции и направления для инвестиций

В I полугодии 2024 года сохраняется инвестиционная активность на рынке недвижимости России

За I полугодие 2024 г. объём прямых инвестиций в недвижимость составил 447,4 млрд рублей*, что на 2% ниже значения 1П 2023 (458,4 млрд рублей). Сделки с аукционов составили 94,5 млрд руб. или 42% от общего количества инвестиционных сделок в недвижимость. При этом 74,8 млрд руб. (или 79,2%) сделок пришлось на площадки под девелопмент, 15,8 млрд руб. (или 16,7%) на сделки с офисной недвижимостью и на торговую, складскую и гостиничную пришлось 1,5 млрд, 1,4 млрд и 1,0 млрд руб. соответственно.

Объём инвестиций в недвижимость России, 2022-2024 гг.

Основные тенденции

По итогам 1П 2024 г. в структуре объема инвестиций по сегментам участки под девелопмент* (жилую и коммерческую недвижимость) продолжают занимать лидирующую позицию. Доля вложений в земельные участки составила 59% от общего объёма инвестиций в недвижимость или 263,1 млрд руб., что на 57% больше чем за 1П 2023 г.

В течение 2023 г. иностранные собственники продавали свои дорогостоящие торговые активы. Именно санкции в отношении России простимулировали такую активность в торговом сегменте и послужили причиной перехода знаковых трофейных активов на российском рынке в руки новых собственников.

Как следствие, в данном сегменте был зафиксирован максимальный за последние 10 лет объём инвестиций, а именно 161,3 млрд рублей за 1П 2023 г. (рост в 3,5 раза г/г) или 35% от общего объёма. Знаковыми сделками за 1П 2023 г. стали покупка инвестфондом Balchug Capital у американской компании Hines ТРЦ Метрополис и компанией ТПС Недвижимость ТРЦ Columbus.

В 1П 2024 г. объем сделок с торговой недвижимостью снизился на 69% относительно 1П 2023 г. и составил 49,6 млрд руб. Знаковая сделка – входящая в Auchan компания Ceetrus продала 40 торговых объектов (ТЦ Акварель, ТЦ Тройка, прикассовые зоны в Auchan).

Таким образом, ввиду перераспределения крупных сделок, структура инвестиций по сегментам в 1П 2024 г. претерпела изменение в сторону роста доли девелопмента (на 22 п.п. до 59%), офисного (на 5 п.п. до 17%) и складского (на 5 п.п. до 11%) сегментов, соответственно, за счет снижения доли сегментов торговой и гостиничной недвижимости.

В 2023 г. в связи с геополитическими тенденциями пройден пик активности выхода иностранных инвесторов из российских активов. Соответственно, в 2024 г. доля инвестиций в выкуп активов у иностранных инвесторов продолжит снижаться и уже не будут сильно влиять на структуру прямых инвестиций в недвижимость в России.

Традиционно основной объём инвестиций пришёлся на Московский регион – 83% или 371,8 млрд руб. (рост в 1П 2024 года на 13% к 1П 2023 года).

Снизился спрос на объекты, расположенные в Санкт-Петербурге – на 28% до 35,0 млрд руб. (доля в структуре 8%). Объёмы инвестиций в недвижимость в регионах также снизились на 50% до 40,7 млрд руб. (доля в структуре 9%).

В Московском регионе основной объём инвестиций пришёлся на площадки под девелопмент (222,9 млрд руб.) и офисные объекты (72,7 млрд руб.), в регионах пользовались спросом торговые объекты (21,4 млрд руб.), площадки под девелопмент (8,9 млрд руб.), в Санкт-Петербурге — площадки под девелопмент (31,3 млрд руб.).

Растёт доля участков под девелопмент в объёме инвестиций в каждом секторе недвижимости.

В топе, как обычно, площадки под девелопмент жилой недвижимости – в них проинвестировано 194,1 млрд рублей, в площадки МФК — 35,9 млрд рублей, отдельно под строительство офисов — 13,7 млрд рублей.

При этом определение функционального зонирования и целей инвестирования имеет предварительный характер на этапе «площадки», поэтому при старте строительства структура будущего предложения будет корректироваться.

Рост доли инвестиций в девелопмент отражает благоприятный инвестиционный фон в России – несмотря на высокую ключевую ставку и дорогое фондирование проектов, инвесторы готовы вкладываться в девелопмент или, как минимум, развивать земельный банк сегодня для того, чтобы реализовать повышенную доходность в будущем.

 

Рост интереса инвесторов к фондам недвижимости продолжается

Качественная коммерческая недвижимость низковолатильна, защищает капитал инвесторов от инфляции и позволяет получать регулярный стабильный доход в виде арендных платежей, а «упаковка» активов в ЗПИФ даёт возможность структурировать управление, снизить операционные издержки и налоги, и, в итоге, увеличить уровень прибыли для крупных инвесторов, сократить риски для небольших частных инвесторов.

В 1П 2024 г. было заключено 6 сделок с недвижимостью в составе активов ЗПИФ, на сумму 42 млрд руб. Наибольший спрос и объём сделок был зафиксирован в складском сегменте – 96% (или 40,5 млрд руб.). Объём инвестиций ЗПИФ в торговые объекты составил 1,5 млрд руб.

▪ Central Properties приобрели два строящихся склада в Красноярске (65 000 м2 ) за 4,5-5 млрд руб. и строящийся склад в Нижнем Новгороде для OZON (150 000 м2 ) за 10- 11 млрд руб. После введения объектов в эксплуатацию склады будут внесены в ЗПИФ под управлением Parus Asset Management (входит в Central Properties).

▪ УК СФН пополнила свои активы складской недвижимостью: приобрела склады OZON Обухово (150 000 м2 ) за 11-12 млрд руб. и в PNK Парк МКАД-М4 (128 000 м2 ) за 12 млрд руб.

▪ Aktivo купила ТЦ в Ульяновске (18 230 м2 ) за 1,5 млрд руб.

 

Недвижимость в ЗПИФ

На конец мая 2024 г. стоимость чистых активов (СЧА) в ЗПИФ, содержащих в своём составе недвижимость, выросла до 12,8 трлн рублей (на 1,7 трлн рублей или 15,2% к концу 2023 г.)

При этом СЧА в ЗПИФ для квалифицированных инвесторов росла более динамично, чем СЧА в ЗПИФ для неквалифицированных инвесторов – на 15,5% (1,6 трлн руб.) и 11,4% (68 млрд руб.) соответственно.

Доля недвижимого имущества в составе ЗПИФ (недвижимости, рентных, комбинированных) составила 15% или 1,93 трлн рублей.

В 1П 2024 г. было сформировано 2 новых ЗПИФ недвижимости для неквалифицированных инвесторов: ЗПИФ «Альфа-Капитал Складская коллекция», ЗПИФ «Новая Ливадия», и ещё 1 находился на стадии формирования – ЗПИФ «Активо двадцать». Для сравнения за весь 2023 год на рынок вышло 8 фондов.

По итогам 5 месяцев 2024 г. продолжился тренд на рост ЗПИФ для квалифицированных инвесторов и сокращение количества ЗПИФ для неквалифицированных инвесторов.

К маю 2024 г. количество ЗПИФ для квалифицированных инвесторов, в состав которых включена недвижимость, выросло до 2087 шт. (рост на 8% или на 151 ЗПИФ к 2023 г.), а количество ЗПИФ для неквалифицированных инвесторов снизилось до 159 шт. (уменьшение на 4% или на 6 ЗПИФ к 2023 г.).

За прошедшие 5 месяцев 2024 г. было сформировано 156 комбинированных ЗПИФ, что на 20% больше количества новых фондов в январе-июне 2023 года (для сравнения за весь 2023 год на рынок вышло 463 фонда).

Комбинированные ЗПИФ — это фонды исключительно для квалифицированных инвесторов. Их число непрерывно растёт и будет расти дальше. Комбинированные фонды позволяют реализовывать самые разнообразные инвестиционные проекты в «valueadded» и более рисковых стратегиях и привлекать для этих целей кредитные ресурсы. ЗПИФ рентные и недвижимости, паи которых не ограничены в обращении, дают возможность только покупать, владеть и продавать готовую недвижимость и получать либо рентный доход, либо доход от перепродажи активов.

 

• Инвестиции в девелопмент

1П 2024 г. стал рекордным по объёмам инвестиций в площадки под девелопмент.

Девелоперы сохраняли активность в части приобретения площадок в свои земельные банки.

Спрос на участки вырос, несмотря на жесткую денежно-кредитную политику ЦБ в 1П 2024 г. – не только на жилые проекты, но и на участки под МПТ (офисы, склады).

Объём вложений в земельные участки увеличился по сравнению с 1П 2023 г. на 57% и составил 263,1 млрд. руб. (включает земельные участки, предназначенные для строительства жилья, гостиниц, складов, офисов, торговой недвижимости, а также объекты под редевелопмент).

 

Девелоперы продолжили совместную реализацию крупных проектов.

▪ Capital Group и Novametrix построят в Москве на 2,37 га на пр. Вернадского 154 тыс. м² недвижимости, из которых 138,6 тыс. м² – жильё.

▪ Level Group привлек ГК «Отрада» к участию в проекте строительства ЖК «Город в лесу», расположенного в Красногорском районе Подмосковья, где на участке 80 га планируется строительство около 1 млн. м2

▪ Plus Development вошла в проект комплексного развития территории Северного речного порта в Москве, выкупив у Capital Group и «Кортрос» 0,42 га под строительство бизнес-центра площадью 48,2 тыс. м2

За 2022-2023 г. почти все иностранные собственники вышли из российских активов. В 1П 2024 г. мы увидели только одну сделку с иностранным собственником, при этом продажа актива не была связана с санкциями в отношении России.

Один из крупнейших операторов жилой недвижимости Китая Vanke Group продала ГК «Киевская площадь» многофункциональный комплекс зданий Императорского Московского воспитательного дома на Москворецкой набережной (проект «Бецкой») вблизи парка Зарядье площадью 113 тыс. м2.

После реконструкции площадь должна увеличиться до 173 тыс. м2. Здесь ожидается строительство гостиничного комплекса с апартаментами и инфраструктурой.

— Некоторые девелоперы жилья с интересом рассматривают реализацию гостиничной функции в дополнение к своим проектам, особенно учитывая льготные условия финансирования в этом сегменте.

— Рост инвестиций московских девелоперов в участки регионов

Московские девелоперы приобретают площадки в регионах, также заметен и «межрегиональный» интерес – крупные федеральные застройщики начали смотреть площадки вне своего домашнего региона присутствия.

— Рост интереса региональных застройщиков к Московскому рынку

В 1П 2024 г. доля региональных девелоперов выросла до 36,5% (81,5 млрд руб.) от общего объёма инвестиций в площадки под девелопмент в Московском регионе (222,9 млрд руб.). По итогам 2023 г. – было 13%.

В 1П 2024 г. региональные компании активно покупали участки под жилую застройку － фирма «Некрасовка центр», связанная с петербургским девелопером «Лидер групп», приобрела 32,5 га (р-н Некрасовка, Москва) для строительства 610 тыс. м2 жилой недвижимости, краснодарский ПФК «Русь» — 31 га (Симферопольское шоссе Подмосковья, для строительства ИЖС), краснодарский AVA Group — 4,78 га (северо-запад Москвы, для строительства торгового центра), ЮгСтройИнвест из южного региона купил 4,6 га (р-н Куркино, Москва) для строительства 162,5 тыс. м2 недвижимости.

Региональные застройщики используют возможность приобретения площадки с документами у игроков, для которых актив не является профильным, или выпадает из продуктовой линейки, или же такая продажа становится возможностью решения проблемы с ликвидностью.

— Сохранился интерес застройщиков к крупным активам, как альтернатива проектам комплексного освоения территории

 

Рост интереса застройщиков к инвестициям в территории для комплексного развития (КРТ)

В 1П 2024 г. объем инвестиций в проекты КРТ как под жилую, так и общественно-деловую застройку вырос в 12 раз по сравнению с 1П 2023 г. и составил 51,3 млрд руб. Доля проектов КРТ в общем объеме инвестиций в земельные участки увеличилась до 19,5% по сравнению с 2,6% за аналогичный период 2023 г.

Группа Эталон расширяет региональное присутствие, завершив сделку по приобретению 65% доли в совместном предприятии, созданном для реализации на участке свыше 300 га крупного строительного проекта в Железнодорожном районе Ростов-на-Дону. Ожидаемая реализуемая площадь 1 этапа проекта составит свыше 2 млн м2.

Краснодарский девелопер Dogma приобрёл четыре участка на 260 га в Ленинградской области бывшего обанкротившегося сельхозкооператива «Цветы». Три участка под строительство промышленно–логистического парка, один – СХ назначения.

 

Рост реализации земельных участков на аукционах

Доля сделок среди площадок под девелопмент, реализованных на аукционах, в общем количестве по итогам 1П 2024 г. составила 41%. Ожидается рост данного показателя.

Одна из крупнейших сделок в девелопменте реализована на аукционе － «Страна девелопмент» купила участок во 2-м Красногвардейском проезде в Москве (1,25 га).

 

Жилые девелоперы продолжали осваивать рынок коммерческой недвижимости

В связи с запуском в 2020 г. в Московском регионе программы создания мест приложения труда (МПТ) девелоперы, специализирующиеся на строительстве жилой недвижимости, приобретали земельные участки под строительство коммерческих и социальных объектов, желая взамен получить уменьшение платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка под жилищное строительство.

В 1П 2024 г. краснодарской девелопер ГК «Инсити» приобрёл два участка (35 га и 15,8 га) в Богородском округе Московской области для строительства крупного логистического хаба.

Девелопер AVA GROUP приобрёл 4,78 га на северо-западе Москвы (пересечение МКАД с Таллинской улицей) для строительства 45 тыс. м2 торгового центра.

Тюменский девелопер «Страна девелопмент» построит производственно-промышленный комплекс площадью 37 тыс. м² на Новосходненском шоссе Подмосковья.

 

Интерес девелоперов к региональным рынкам

Внимание девелоперов расширилось в сторону Ленинградской области и регионов. Причиной стали рост спроса на жилье в Ленинградской области и регионах, где бюджет покупки ниже, чем в двух столицах России, и есть большое количество привлекательных участков для комплексного освоения территории, которые можно приобрести более дёшево, чем в Москве, или договориться о долевом участии в проекте с землевладельцем.

Девелопер Glorax выкупил 174 га в деревне Михайловке (около Красного Села, Ленинградская область) и планирует построить ЖК комфорт-класса площадью 1,5 млн. м2 (952 тыс. м2 жилья, объекты инфраструктуры — школы, детские сады, поликлиники и пр.).

За 1П 2024 г. объёмы инвестиций в региональные участки выросли до 8,9 млрд руб. – куплено 552,7 га под строительство 3,76 млн. м2 жилой, офисной и складской недвижимости.

 

По итогам 1П 2024 г. участки под девелопмент жилой недвижимости продолжают занимать лидирующую позицию в структуре инвестиций в земельные участки, достигнув по итогам 1П 2024 г. суммарного объема 194,1 млрд руб.

Несмотря на рост инвестиций в площадки под девелопмент жилой недвижимости на 24% к 1П 2023 г. (до 194,1 млрд руб.), их доля в общем объёме сделок с земельными участками снизилась до 74% (с 93% в 1П 2023 г.).

Тем не менее 74% от общего объёма инвестиций в девелопмент (или 3 сделки из 4 с земельными участками) – были сделками с площадками под строительство жилой недвижимости

Традиционно основной объём инвестиций в площадки под девелопмент пришёлся на Московский регион – 85% или 222,9 млрд руб. (рост 54% к 1П 2023 г. или на 78 млрд руб.).

Вырос спрос на земельные участки, расположенные в Санкт-Петербурге и регионах. В 1П 2024 г. объём инвестиций в земельные участки Санкт-Петербурга вырос на 112% до 31,3 млрд руб. (прирост составил 16,5 млрд руб. в абсолютном выражении), а в земельные участки других регионов по России — вырос на 7% до 8,9 млрд руб.

Размер сделок как по площади земельного участка, так и по объёму проинвестированного капитала в абсолютном выражении растёт, несмотря на дорогое финансирование, связанное с высокой ключевой ставкой в 18%.

В 1П 2024 г. увеличился спрос на участки стоимостью более 5 млрд руб. Относительно 1П 2023 г. показатель вырос на 4 п.п. и составил 58% от общего объёма. Значительно снизилась доля сделок с участками стоимостью менее 1 млрд руб.

• Крупнейшие сделки по объёму инвестиций – BMS Development Group купила площадку площадью 7,94 га под строительство ТПУ «Минская», Sminex приобрела участок площадью 5,6 га на территории БЦ «Московский шёлк», «Страна девелопмент» купила 1,25 га земли во 2-м Красногвардейском проезде в Москве.

По сравнению с 1П 2023 г. снизилась доля транзакций в объекты общей площадью до 15 га.

• Крупнейшие сделки по размеру купленного участка – ГК Самолёт приобрёл 668 га рядом с Домодедово (Московская область) для реализации проекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС), Группа Эталон в партнёрстве планирует реализовать проект в Железнодорожном районе Ростов-на-Дону на участке свыше 300 га, а краснодарский девелопер Dogma приобрёл четыре участка на 258 га в Ленинградской области.

 

• Инвестиции в коммерческую недвижимость

В 1П 2024 г. объём инвестиций в коммерческую недвижимость России составил 184,4 млрд руб., что на 37% ниже показателя 1П 2023 г.

На Московский регион пришлось 81% (148,9 млрд руб.) от общего объема сделок с коммерческой недвижимостью, на регионы – 17% (31,8 млрд руб.), на Санкт-Петербург и Ленинградскую область – 2% (3,7 млрд руб.).

Большую часть составили сделки с офисными объектами – 41% от общего объёма инвестиций в коммерческую недвижимость или 76,3 млрд руб. Инвестиции в торговый сектор составили 49,6 млрд руб. (27% всех инвестиций), в складской сектор было проинвестировано 48,4 млрд руб. (или 26% всех инвестиций).

 

 

 

Общие тенденции

 

Офисный сегмент

Общий объём инвестиций в офисную недвижимость России составил 76,3* млрд руб., что на 36% больше показателя 1П 2023 г. Доля приобретённых офисных объектов недвижимости составила 41% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость.

Покупка офисов под собственные нужды

▪ Наблюдается спрос среди компаний, приобретающих офисы для собственных нужд. Во втором квартале 2024 г. были совершены крупные сделки, в том числе и компаниями с государственным участием.

2 крупнейшие транзакции – это 59% всех инвестиций в офисный сектор

▪ Технополис «Москва» (контролируемый Мэрией столицы) выкупил у Группы «Сафмар» БЦ «Стратос» (79 тыс. м2) в инновационном центре «Сколково».

▪ Холдинг «Кама капитал» приобрел у американского фонда Hines Russia & Poland Fund и чешской PPF Real Estatе БЦ «Метрополис» (110 тыс. м2).

Выход иностранных инвесторов продолжился

▪ Сделка по покупке у американского фонда БЦ «Метрополис» является продолжением тенденции 2022-2023 гг., когда многие иностранные компании покидали российский рынок. Однако пик активности выхода иностранных собственников российских активов пройден, и доля таких сделок в общем объеме инвестиций будет минимальна.

Продажа девелоперами строящихся зданий блоками и этажами способствовала появлению на рынке тренда растущего спроса на покупку офисных площадей в мелкую нарезку с небольшим чеком от 25-50 млн рублей. Многие частные инвесторы, выбирая между инвестицией в квартиру или небольшой офис, делали выбор в пользу офисного помещения, рассчитывая на потенциально более высокую рентную доходность.

Основной объем инвестиций приходится на Москву – до 95% от общего объёма инвестиционных сделок в офисный сегмент.

Спрос остаётся на высоком уровне

▪ В 1П 2024 г. сохранился рост деловой активности со стороны покупателей и арендаторов. Растёт конкуренция за качественные офисы в аренду. В структуре спроса по типу сделки на аренду приходится 70% от общего объема сделок. Однако, во втором полугодии предполагается закрытие ряда крупных транзакций, в результате чего ожидается увеличение доли сделок купли-продажи.

Вакансия продолжает снижаться

▪ По результатам 1П 2024 г. доля свободных площадей снизилась до 6,7% в классе А и до 5,5% в классе В+ – относительно 1П 2023 г. на 7,2 п.п. и 3,8 п.п. соответственно. Это минимальные значения вакансии за последние 10 лет наблюдений.

▪ По итогам года ожидается дальнейшее снижение вакансии, несмотря на анонсируемый к вводу в эксплуатацию значительный объём офисных площадей – предполагается, что небольшая доля из нового строительства будет выведена на открытый рынок.

Ставки аренды растут

▪ За 1П 2024 г. ставка аренды выросла по объектам класса А на 8% (до 29,55 тыс. руб.), а по объектам класса В+ на 14% (до 20,5 тыс. руб.) относительно аналогичного периода в 2023 г. Во 2П 2024 г. ожидается продолжение роста ставок аренды, особенно в востребованных деловых локациях и бизнес-кластерах.

 

Торговый сегмент

Общий объём инвестиций в торговую недвижимость России зафиксирован на уровне 49,6* млрд руб., что на 69% меньше показателя 1П 2023 г. Доля приобретенных торговых объектов недвижимости составила 27% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость.

Инвестиционная активность стабилизируется

▪ Тенденция объясняется эффектом высокой (рекордной за всю историю наблюдения) базы, когда в 2023 г. были реализованы крупные сделки – продажа ТРЦ Метрополис, ТРЦ Columbus и портфеля ТЦ Park House в городах России.

▪ В исторической динамике без учёта 2023 г. (когда иностранные инвесторы выходили с российского рынка, способствуя появлению рекордных объёмов инвестиций) показатель превосходит значения за сопоставимые периоды. Торговая недвижимость находится на 2-м месте по доле вложений среди коммерческих сегментов.

2 крупнейшие транзакции – это 73% всех инвестиций в торговый сектор

▪ Принадлежащая Auchan фирма Ceetrus продала свои активы компании «Торговые галереи», связанной с АО «Кама капитал» (40 объектов GLA 180 тыс. м2: ТЦ Акварель, ТЦ Тройка, прикассовые зоны в Auchan).

▪ ГК «Киевская Площадь» купила здание Центрального Детского Магазина (ЦДМ)» у «Галс-девелопмент».

▪ Данные сделки показывают тренды 2022-2023 гг.: покупка объектов у иностранных собственников, выходящих из российских активов, и сделки купли-продажи с уникальными для рынка объектами.

43% вложений приходится на объекты в регионах. Интерес инвесторов к региональным рынкам связан со снижением объема предложения на продажу в Москве, что стимулирует рост объёма покупок качественных торговых площадей в регионах.

Московский регион остаётся наиболее востребованным для вложений в торговый сегмент, на него распределилось 57% от общего объёма инвестиций в 1П 2024 г.

По итогам 1П 2024 доля вакантных площадей составила 7,8%. В 1П 2023 г. вакансия была выше и составляла 13,4%. Замещение торговых площадей, которые ранее занимали ушедшие с российского рынка иностранные бренды, практически завершилось. Пустующие «козырные места» арендовали российские и зарубежные бренды, ранее не имевшие возможностей развития в раскрученных локациях ввиду высокой конкуренции за качественные торговые площади.

Сохраняется тенденция на строительство ТЦ малого формата – около половины ожидаемых к вводу торговых объектов являются районными. Стремительное развитие районов г. Москвы, строительство новых ЖК и модернизация инфраструктуры города приводят к росту спроса на торговые пространства в пешей доступности от дома и метро.

Высокий спрос и снижение объёма свободных торговых площадей, позволяет инвесторам реализовать доходность.

Стоимость недвижимости в торговом сегмента в 1П 2024 г. немного подросла – за счет небольшого инфляционного роста и индексации арендного потока. Данная тенденция безусловно больше проявлена в Москве, а также Санкт-Петербурге, нежели чем в регионах.

Во 2П 2024 г. ожидается ввод нескольких торговых объектов, которые суммарно с уже открытыми в 1П 2024 г. торговыми центрами могут увеличить новое предложение в г. Москва в 2-2,5 раза относительно показателя нового ввода за 2023 г.

 

Складской сегмент

Общий объём инвестиций в складскую недвижимость России оценивается в 1П 2024 г. в 48,4 млрд руб., что на 90% больше показателя 1П 2023 г. Доля приобретенных складских объектов составила 26% от общего объёма инвестиций в коммерческую недвижимость.

Высокий спрос инвесторов к складским объектам сохраняется

▪ Объём инвестиций за 1П 2024 г. является максимальным с 2022 г. и уже превышает годовой результат 2023 года.

▪ Складская недвижимость находится на 3-м месте по доле вложений среди коммерческих сегментов.

2 крупнейшие транзакции, где покупателем выступила УК ЗПИФа, составили 51% всех инвестиций в складской сектор

▪ Девелопер «А2» построит склад площадью 150 тыс. м2 в логопарке «Обухово» (Горьковское шоссе в Подмосковье) для Ozon (build-to-suit). Ввод в эксплуатацию запланирован во 2П 2024 г. Покупатель – УК Современные фонды недвижимости.

▪ Девелопер PNK Group продал объект «PNK Парк МКАД-М4» площадью 128 тыс. м2. Покупатель – УК Современные фонды недвижимости.

Тренд на покупку складских объектов и включение их в состав ЗПИФ

▪ Преимущество данной инвестиционной стратегии – повышенная доходность и снижение рисков за счёт профессионального управления и контроль со стороны Банка России. Для частных инвесторов – это возможность покупки долей в крупных объектах институционального качества при низком инвестиционном чеке входа.

Повышенная доходность на фоне высокого спроса и дефицита свободных площадей.

Московский регион остаётся наиболее востребованным для вложений в складской сегмент, на него пришлось 88% от общего объёма инвестиций в складские объекты. Также заметно продолжение интереса инвесторов к региональным объектам – в абсолютном значении объём сделок в регионах вырос в 2,5 раза до 4,8 млрд руб. по сравнению с 1П 2023 г.

В 1П 2024 г. продолжается тенденция 2023 г. – девелоперы снижают объемы строительства качественных спекулятивных объектов в связи с ростом стоимости проектного финансирования при повышении ключевой ставки. На фоне высокого спроса и низкого объема ввода вакансия в Московском регионе достигла уровня 0,1%. В связи с этим инвесторы приобретали готовые и строящиеся в формате BTS (с договором аренды будущей вещи) складские объекты. Инвестиционная компания Central Properties пополнила свой портфель строящимися складами в Красноярске (65 000 м2) и в Нижнем Новгороде (для OZON, 150 000 м2), которые после введения объектов в эксплуатацию будут внесены в ЗПИФ. УК СФН приобрела склады OZON Обухово (150 000 м2) и PNK Парк МКАД-М4 (128 000 м2).

По итогам I полугодия средневзвешенная ставка аренды спекулятивных объектов выросла на 35% относительно конца 2023 г. и составила 11 500 руб./кв. м/год.

 

Гостиничный сегмент

Общий объём инвестиций в гостиничную недвижимость России составил 10,1 млрд руб., что на 79% ниже показателя 1П 2023 г., который в том числе был обусловлен переходом прав на портфельные объекты от иностранцев к российским резидентам. Доля приобретённых гостиничных объектов составила 6% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость в 1П 2024 г.

Рост туризма в России

▪ Отмечается рост средней стоимости за номер (ADR), доходности на номер (RevPar) и загрузки отелей. Относительно конца 2023 г. ADR по России увеличился на 25,8% и на 37,9% по Москве, RevPar вырос на 34,8% по России и на 52,9% по Москве, загрузка отелей выросла на 7,1% по России и на 10,9% по Москве.

Высокая активность инвесторов в сегменте сохраняется

▪ Прошлый 2023 г. на рынке гостиничной недвижимости России стал рекордным, как по объёму инвестиционных сделок (62,4 млрд руб.), так и по количеству проданных объектов. Причём треть сделок была реализована иностранными продавцами, в то время как в 1П 2024 г. все транзакции были совершены российскими компаниями.

▪ Росту инвестиций в сегмент также способствуют государственные стимулы и программы льготного кредитования, призванные поддержать развитие туристической отрасли в стране в целом.

2 крупнейшие сделки

▪ Газпром купил проект реконструкции здания под люксовый отель в СанктПетербурге (Марсово поле), в котором на 25 тыс. м2 откроют гостиницу 5* на 117 номеров и 52 апартамента. Объем инвестиций, по оценкам, составил до 4 млрд. рублей

▪ En+ Group стала владельцем гостиницы «A-отель Амурский залив Владивосток» (19,3 тыс. м2).

С развитием внутреннего туризма интерес инвесторов все чаще направлен на регионы. На них пришлось 48% от общего объёма транзакций в гостиничном сегменте. Турпоток за 1П 2024 г. в некоторых субъектах России увеличился более чем в 2 раза относительно 1П 2023 г.

 

Более подробная информация — в журналах РБА