Обзор рынка офисной недвижимости. Итоги 2024 года

Общие тенденции

2,1 млн м² – +63% (г/г)

Рекордный объем спроса

Прогноз на конец 2025 г. – 1,3–1,5 млн м²

 

17% 

Рекордный рост ставок аренды

Прогноз на конец 2025 г. – +10%-15%

 

3,6%

Исторически низкий уровень вакансии за последние 10 лет

Прогноз на конец 2025 г. – 2%-2,5%

 

до 1,3 млн м²

Заявлено к вводу в 2025 году, не более 19% от общего объема ввода реализуется через аренду

Прогноз на конец 2025 г. – 800-900 тыс. м²

 

Низкий уровень вакансии нового строительства

Не более 10% введенных в 2024 году площадей оставалось вакантным
на конец декабря

 

 

Альтернатива Shell&Core

Объем спроса на сервисные офисы увеличился на 16%, достигнув отметки в 13,5 тыс. рабочих мест

 

Shell&Core в аренде

Рост доли сделок аренды помещений в состоянии Shell&Core до 17%

 

Рост спроса на покупку

Спрос на покупку вырос более, чем в 2 раза – 944 тыс. м². Он сформирован преимущественно крупными сделками от 30 тыс. м² – 60% от общего объема

 

Рост цен продаж

Темп роста цен продаж замедлился, однако сохраняет положительный тренд – 13% (г/г)

 

Пересмотр контракта

Значительное увеличение арендных ставок для арендаторов с истекающими договорами

 

Новое строительство

Объем ввода

В 2024 году было введено 569 тыс. м² офисных площадей, что вдвое превышает показатель 2023 года. Однако из-за переноса сроков ввода на следующий год, фактический объем оказался ниже заявляемого. Стоит отметить, что 46% от этого объема пришлось на МФК «Moscow Towers».

 

 

Реализация нового предложения посредством продажи

Из-за низкого экономического эффекта реализации нового предложения в аренду, вызванного ростом стоимости заемного финансирования и отделки, офисные девелоперы переходят на модель строительства «в продажу». Эту же модель предпочитают жилые девелоперы, которые сегодня играют значительную роль
на рынке офисной недвижимости. Для них строительство коммерческой недвижимости является инструментом получения льгот по программе создания мест приложения труда.

Вследствие данной тенденции, почти 88% введенных в 2024 году площадей реализовывались посредством продажи. Для аренды на конец декабря оставались доступными 57,3 тыс. м², для приобретения 11,7 тыс. м².

Заявленный объем ввода

Объем нового ввода в 2025 году может увеличиться в два раза и составит до 1,3 млн м². В продажу реализуют 47% от общего объема, в аренду 19%, еще 34% придется на строительство штаб-квартир крупных корпораций (Роскосмос, Яндекс и др.).

Несмотря на сопоставимый с 2014 годом объем строительства, ввод
не вызовет увеличения уровня вакансии, так как большая часть новых площадей контрактуется на этапе строительства.

 

Спрос

По итогам 2024 года объем реализованных офисов достиг рекордной в истории рынка отметки в 2,1 млн м², превысив на 62% рекорд 2023 года. Беспрецедентный рост интереса бизнеса к офисной недвижимости привел к увеличению объема транзакций как в аренде, так и в продаже.

 

На конец 2024 года объем сделок аренды составил 1,1 млн м²,
что на 32% выше результатов прошлого года (860 тыс. м²).

Объем сделок купли-продажи вырос более чем в 2 раза
и составил 944 тыс. м².

В 2024 году было закрыто рекордное количество крупных
(>20 тыс. м²) сделок, они обеспечили 60% объема продаж.

Стоит отметить, что основной объем приобретений (свыше 80%) был совершен во II полугодии 2024 года, что в том числе связано
с желанием участников рынка завершить сделки до вступления
в силу налоговых изменений.

Мы ожидаем, что в 2025 году спрос на аренду и покупку офисной недвижимости сохранится на высоком уровне, однако,
не превзойдет рекордные показатели 2024 года. Мы уже видим,
что компании корректируют планы по масштабированию штата
и сворачивают инвестиционные проекты, чему способствуют дефицит предложения и текущая монетарная политика регулятора.

 

Спрос на Shell&Core

Недостаток офисных помещений с готовой отделкой в наиболее востребованных бизнес-центрах нашел отражение в росте спроса
на помещения «в бетоне» — на них пришлось 17% от закрытого объема сделок аренды.

В 2025 году существенного увеличения показателя, скорее всего,
не произойдет. Это связано с несколькими факторами. Во-первых,
на рынке намечается дефицит помещений в состоянии shell&core, так как значительная их часть была сдана в аренду в 2024 году, а некоторые
из предлагаемых в аренду помещений были проданы. Во-вторых, объем нового предложения остается на недостаточном уровне, что также сдерживает рост.

Драйверы спроса

Наибольший объем сделок был сформирован компаниями
с государственным участием, с максимальным показателем за последние 5 лет – 503 тыс. м² (24%). При этом большая его часть была составлена двумя крупными сделками продажи: РЖД с «Moscow Towers» (262,8 тыс. м²) и ЦБ РФ с «Slava» (143,3 тыс. м²).

 

Размер сделки

Средний размер сделок аренды за последние 3 года вырос на 22%.
Учитывая ограниченность крупного предложения, ожидается
стабилизация этого показателя.

 

Ставки аренды и вакансия

Ставки аренды растут

Ставки аренды за год выросли в среднем на 17%. Для бизнес-центров класса «A» рост составил 17%, для класса «B+» – 20%,
для класса «B» – 14%.

Средневзвешенная ставка за офис класса А с отделкой в деловых районах и ликвидных локациях достигла 46 500 руб./м²/год – рост
за год более 15%. На отдельные помещения рост ставок составил
до 30%–50%.

Рост ставок меняет подход к аренде офисной недвижимости. Исторически девелоперы стремились к заключению долгосрочных контрактов и это было инструментом для достижения инвестиционной привлекательности объекта и опережению роста ставок на рынке. В условиях текущей конъюнктуры рынок демонстрирует более значительный рост, чем классические формы индексации, давая собственникам более высокий потенциал дохода при перезаключении контрактов каждые 3 года.

Мы ожидаем, что ставки аренды в 2025 г. продолжат рост
в пределах 10–15% в год под влиянием активного спроса
и недостаточных объемов нового строительства.

 

Вакансия снижается

По итогам 2024 г. доля свободных площадей в бизнес-центрах Москвы снизилась до 3,6%, показав рекордное сокращение
за последние 10 лет (5,3 п.п. за год). Показатель находится
на уровне исторического минимума, но сохраняет потенциал
к дальнейшему снижению.

 

Более подробная информация — в журналах РБА