Обзор рынка офисной недвижимости Москвы

Итоги I полугодия 2024 года

Общие тенденции

По итогам I полугодия 2024 г. отмечается рекордный спрос на офисные помещения, что привело к исторически низкому уровню вакантных площадей и заметному увеличению ставок аренды. На фоне высокого арендного спроса, данный тренд сохранится и во II полугодии 2024 г. из-за ограниченного объема нового строительства в аренду. Также ожидается рост доли сделок аренды в формате shell&core, на что указывают предпосылки, замеченные во II кв. 2024 г.

 

— Рекордный спрос на аренду как по итогам квартала, так и по итогам полугодия

— Рост ставок аренды

— Рекордно низкая вакансия за последние 10 лет

— Локальный дефицит помещений с качественной отделкой площадью более 1 тыс. кв. м.

— Формируется безальтернативный выбор в пользу помещений shell&core в аренду

— Высокая конкуренция среди арендаторов, сокращение срока принятия решения

— Высокий спрос на покупку

— Почти весь объем, который запланирован к вводу в конце текущего-начале следующего года, уже реализован

— Рост цен продажи офисной недвижимости

— Низкий уровень нового строительства доступного для аренды

 

Новое строительство

Совокупный объем ввода офисной недвижимости по итогам I полугодия 2024 г. составил порядка 330 тыс. кв. м. Данный показатель выше значения аналогичного периода 2023 г. более чем в 3 раза и на 16,5% итога 2023 г. Стоит отметить, что большая часть введенного объема, порядка 80%, приходится на БЦ «Moscow Towers» площадью 262,8 тыс. кв. м.

 

К вводу в эксплуатацию до конца 2024 г. запланировано еще порядка 750 тыс. кв. м. офисных площадей. Основной объем планируемых к завершению офисов относится к классу А – 93% (701 тыс. кв. м.).

 

К концу текущего года ожидается рекордный прирост новых площадей на рынке офисной недвижимости с 2014 г. Однако это не приведет к значительному увеличению доступного рынку предложения, так как большая часть строящихся объектов уже реализована в нарезку и целиком или же строится под размещение штаб-квартир. В результате объем свободных офисных площадей в строящихся объектах, находящихся в процессе реализации на протяжении нескольких лет, заметно уменьшился.

 

 

Крупные объекты | Ввод 2024 г.

 

1. Moscow Towers – класс А; 1-й Красногвардейский пр-д, 11; 262 800 кв. м.
2. Парк Легенд – класс B+; Автозаводская ул., 23с120; 45 220 кв. м.
3. Бизнес-парк Ostankino – класс В+; Огородный пр., 16/1с6, 15 515 кв. м.

 

 

Спрос

 

Совокупный объем спроса по итогам I полугодия 2024 г. составил 646 тыс. кв. м, что на 9,1% выше показателя аналогичного периода 2024 г. Данный показатель является рекордным значением за последние 10 лет и обновил рекорд прошлого года.

 

В структуре спроса по типу сделки пока традиционно лидирует аренда – 70% по итогам I полугодия 2024 г. До конца 2024 г. предполагается закрытие ряда крупных сделок, что может привести к сдвигу баланса в сторону продаж.

 

По итогам II кв. 2024 г. доля арендованных помещений в состоянии shell&core составила 13%, что в среднем на 8 п. п. выше показателей с 2022 г. На подобную динамику оказало сокращение доступных офисных площадей с отделкой, особенно в крупном сегменте. Намечается безальтернативный курс на поглощение предложения в shell&core среди введенных объектов.

 

С 2022 г. доля спроса, исходящего от зарубежных компаний, остается стабильной, изменяясь лишь на 1-2 п. п. в рамках статистической погрешности. Важно подчеркнуть, что ключевыми источниками этого спроса являются компании из фармацевтической отрасли, на которых введенные санкции оказали минимальное влияние, а также производственные предприятия преимущественно из стран Азии.

 

 

Примеры сделок аренды shell&core | I полугодие 2024 г.

 

AFI2B – компания HH, площадь 9 156 кв. м.

 

ОКО – компания Яндекс, площадь 4 737 кв. м.

 

COMCITY – компания Kari, площадь 3 012 кв. м.

 

TECHNOPARK PLAZA – компания ASPASE, площадь 2 653 кв. м.

 

 

Спрос

 

По результатам I полугодия 2024 г. основными двигателями спроса остаются производственные компании, которые сохраняют свою долю на уровне 15%, что эквивалентно 102 тыс. кв. м. Из значимых сделок стоит выделить приобретение компанией Полипласт бизнес-центра Красные Ворота площадью 9 тыс. кв. м. и аренду компанией Haval 5 тыс. кв. м. в бизнес-центре Парк Хуамин.

 

Значительная часть спроса (14%) приходится на компании, которые приобретают офисные площади с целью их модернизации и сдачи в аренду. Это, в свою очередь, способствовало изменению распределения структуры спроса по классам, в частности, увеличению доли класса В на 17 п. п. до 27% по сравнению с I полугодием 2023 г. В качестве примеров таких транзакций можно привести покупку компанией Риотекс двух бизнес-центров «РТС Автозаводская» и «РТС Партизанская» общей площадью 24 тыс. кв. м и 18 тыс. кв. м соответственно, а также приобретение компанией TPI Company недостроенного бизнес-центра на Варшавском ш. площадью 11,6 тыс. кв. м.

По итогам I полугодия 2024 г. изменилась география спроса. Доля сделок в ММДЦ «Москва-Сити» сократилась на 18 п. п., достигнув 4%. Несмотря на сохраняющийся высокий интерес со стороны бизнеса к ММДЦ «Москва- Сити», недостаток соответствующих предложений в I полугодии 2024 г. привел к тому, что спрос остался неудовлетворенным.

 

В то же время, наличие необходимого объема качественных площадей, готовых к использованию или тех, которые арендодатель готов обустроить под нужды арендатора, привело к росту спроса на офисную недвижимость в пределах МКАД на 8 п. п. по сравнению с I полугодием 2023 г., достигнув 13%.

 

Крупные сделки купли-продажи | I полугодие 2024 г.

 

Стратос

Компания: Технополис Москва

Площадь: 39 478 кв. м.

Класс «А»

 

STONE Белорусская

Компания: Частный инвестор

Площадь: 34 259 кв. м.

Класс «А»

 

РТС Автозаводская

Компания: Риотэкс

Площадь: 18 675 кв. м.

Класс «В»

 

РТС Партизанская

Компания: Риотэкс

Площадь: 14 000 кв. м.

Класс «В»

Крупные сделки аренды | I полугодие 2024 г.

 

AFI2B

Компания: HeadHunter (HH)

Площадь: 9 165 кв. м.

Класс «А»

 

Литис

Компания: Минэнерго

Площадь: 7 715 кв. м.

Класс «В»

 

Березка

Компания: Национальная авиационная сервисная компания

Площадь: 7 025 кв. м.

Класс «В+»

 

Kutuzoff Tower

Компания: Luding

Площадь: 5 911 кв. м.

Класс «В+»

 

 

Ставки аренды и вакансия

 

Вакансия на офисном рынке Москвы продолжила поступательно сокращаться. В течение 6 месяцев 2024 года доля свободных площадей снизилась на 3,1 п. п. и составила порядка 5,8%, что стало абсолютным минимумом за последние 10 лет.

 

В большей степени востребованными оставались помещения в наиболее качественных объектах с готовой отделкой, что нашло отражение в динамике вакансии в классе А – снижение почти на 5 п. п в сравнении с концом 2023 г.

 

Для классов В+ и В снижение доли свободных офисных площадей также имело место, однако темпы были умереннее – 2,6 п. п. и 2,8 п. п. соответственно.

 

Все более ощутимый дефицит офисов привел к тому, что собственники начали пересматривать арендные ставки в своих объектах в сторону повышения.

 

На конец I пол. 2024 г. рост ставок в сравнении с декабрем 2023 г. обозначился для всех классов качественной офисной недвижимости:

 

• Класс А – повысился на 4,8 % до 29 550 руб./кв. м./год
• Класс В+ — повысился на 11,4% до 20 500 руб./кв. м./год
• Класс В – повысился на 6,3% до 17 750 руб./кв.м./год

 

 

 

 

Более подробная информация — в журналах РБА