Посуточная аренда в два раза выгоднее долгосрочной даже при загрузке наполовину

Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, рассчитали доходность от сдачи квартир в посуточную аренду и выяснили, что это выгоднее, чем сдавать квартиру долгосрочно.

В отличие от долгосрочной аренды, добиться полной загрузки в течение года при сдаче посуточно практически невозможно. Даже при половине занятых дней в году доходность от сдачи квартиры посуточно заметно выше, чем в долгосрочную аренду: в среднем по городам показатели составляют 10% и 5% соответственно. Наибольшая разница в Ярославле, Волгограде, Воронеже, Анапе (посутка приносит на 7-8 п.п. больше), минимальная – в Москве, Санкт-Петербурге и Геленджике (1-3 п.п.).

Самая высокая доходность посуточной аренды – в Ярославле, Волгограде, Воронеже, Перми и Туле (12-14% годовых). В этих городах самая низкая стоимость однокомнатных квартир среди анализируемых.

В Москве, Геленджике, Санкт-Петербурге, Сочи, Казани, Зеленоградске расчётная доходность ниже (6-8% годовых), несмотря на высокие арендные ставки (из-за дорогих «однушек»). Но и эти показатели выше средних при сдаче квартиры в долгосрочную аренду. При этом, здесь больше возможностей получить загрузку выше 50%, чем в Перми или Волгограде (где хорошая доходность – следствие невысоких цен кв. м).

Доходность от сдачи квартиры в долгосрочную аренду между городами различается не так сильно: минимальный показатель в Зеленоградске – 3%, максимальный в Туле и Новосибирске – 7%, в большинстве городов – от 4% до 6%.

В 12 городах из 32 доходность посуточной аренды за год минимально увеличилась (от +0,2 п.п. в Сочи до +1,2-1,6 п.п. в Анапе, Махачкале и Кисловодске). Арендные ставки в этих локациях за год увеличились в среднем на 8%, а стоимость «однушек» – только на 1%.

В 17 городах, напротив, снижение (максимальное в Рязани и Казани – на 1,3 и 1,6 п.п.) – там ставки выросли в среднем на 5%, а стоимость «однушек» – на 13%.

В Волгограде, Красноярске и Ярославле показатель остался без изменений.

Для сравнения, доходность долгосрочной аренды сократилась в большинстве анализируемых городов (в 26 из 32). Если посуточная аренда подорожала за год в среднем на 7%, то долгосрочная – только на 2% («однушки» на вторичке – на 8%).

«Посуточная аренда привлекательна высокой доходностью, но этот сегмент менее предсказуем и может принести не средние ~10% годовых, а в разы меньше или больше. К тому же, поступление доходов в течение года неравномерно, особенно в туристических локациях с выраженной сезонностью спроса, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – Это полноценный бизнес, который требует серьёзных вложений времени и средств на клининг, ремонт и рекламу. Сегодня цифровые сервисы посуточной аренды помогают управлять процессами, но успех зависит от системного подхода арендодателя».

Приложение

Локация	Доходность от сдачи 1-к. квартиры в посуточную аренду	Динамика доходности за год	Доходность от сдачи 1-к. квартиры в долгосрочную аренду	Динамика доходности за год
Города-миллионники
Волгоград	13%	0,0 п.п.	6%	-0,5 п.п.
Воронеж	12%	+0,3 п.п.	5%	-0,2 п.п.
Пермь	12%	-0,6 п.п.	6%	-0,8 п.п.
Омск	11%	+0,3 п.п.	6%	-0,2 п.п.
Челябинск	11%	-1,0 п.п.	6%	-1,3 п.п.
Уфа	11%	-0,1 п.п.	5%	-0,2 п.п.
Ростов-на-Дону	11%	+0,5 п.п.	6%	-0,4 п.п.
Самара	11%	0,0 п.п.	6%	-0,1 п.п.
Новосибирск	11%	-0,1 п.п.	7%	-0,2 п.п.
Красноярск	10%	0,0 п.п.	6%	-0,4 п.п.
Краснодар	10%	+0,6 п.п.	5%	-0,5 п.п.
Нижний Новгород	10%	-0,8 п.п.	5%	-0,4 п.п.
Екатеринбург	10%	-0,3 п.п.	6%	-0,6 п.п.
Казань	8%	-1,6 п.п.	4%	-0,5 п.п.
Санкт-Петербург	7%	-1,0 п.п.	5%	-0,5 п.п.
Москва	6%	-0,9 п.п.	5%	-0,9 п.п.
Туристические центры с максимальным объёмом предложения в 2026 г.
Ярославль	14%	0,0 п.п.	6%	-0,7 п.п.
Тула	12%	-0,8 п.п.	7%	-1,0 п.п.
Рязань	11%	-1,3 п.п.	6%	-0,7 п.п.
Махачкала	11%	+1,2 п.п.	6%	+0,7 п.п.
Анапа	11%	+1,2 п.п.	4%	+0,7 п.п.
Каспийск	11%	+1,0 п.п.	5%	+0,3 п.п.
Калининград	10%	-1,0 п.п.	5%	-0,7 п.п.
Ессентуки	9%	+0,4 п.п.	5%	-0,2 п.п.
Иркутск	9%	-0,4 п.п.	5%	-0,3 п.п.
Пятигорск	9%	+0,4 п.п.	5%	+0,4 п.п.
Светлогорск	9%	+0,3 п.п.	4%	0,0 п.п.
Новороссийск	9%	-0,1 п.п.	5%	-0,2 п.п.
Кисловодск	9%	+1,6 п.п.	4%	+1,0 п.п.
Зеленоградск	8%	-0,9 п.п.	3%	-1,1 п.п.
Сочи	8%	+0,2 п.п.	4%	-0,3 п.п.
Геленджик	7%	-0,3 п.п.	4%	-0,5 п.п.
Все локации	10%	-0,2 п.п.	5%	-0,3 п.п.

Источник: Циан

Методика

Рынок посуточной аренды проанализирован в 32 локациях: в 16 городах-миллионниках и 16 населённых пунктах меньшей людности, но с максимальным объёмом предложения в 2026 году.

Расчёты приведены для однокомнатных квартир, приобретённых на вторичном рынке. В расчётах сделано 2 допущения: 1. квартира куплена без ипотеки, 2. загрузка при посуточной аренде составляет 50% дней в году, при долгосрочной – 95%.

«Циан» — ведущая в России цифровая платформа операций с недвижимостью, которая объединяет всех участников рынка. Компания разрабатывает цифровые сервисы для первичного и вторичного рынка, предлагая пользователям широкий выбор качественных объявлений по продаже и аренде различных видов недвижимости. Ключевым приоритетом является цифровизация процессов — от одобрения ипотеки и электронной регистрации прав до дистанционного подписания договоров. «Циан» занимает лидирующие позиции на ключевых рынках, включая быстро развивающееся направление краткосрочной аренды. Ежемесячно онлайн-платформу посещают свыше 20 млн уникальных пользователей, а общее число размещенных объявлений превышает 2,1 млн. По объему аудитории компания входит в топ-15 крупнейших мировых площадок, посвященных недвижимости. По итогам 9 месяцев 2025 года выручка составила 11,0 млрд рублей, а скорректированная EBITDA — 2,8 млрд рублей. В компании работает более тысячи человек.

Более подробная информация — в журналах РБА