17.12.2025 3:57
добавлено:
рубрика:

Разрыв в ценах между новостройками и вторичкой достиг 27%

По данным аналитиков «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками продолжает расти. Новостройки в крупных городах РФ уже более чем на четверть (на 27%) дороже готового жилья. Полгода назад разница была меньше – 23%, год назад ещё меньше – 20%.

Первичка дорожает быстрее вторички. За последний год «квадрат» в новостройках увеличился в цене в среднем на 14%, «квадрат» на вторичном рынке – на 8%. Помимо общих для обоих сегментов факторов роста (восстановление спроса в последние месяцы, более быстрый уход с рынка более дешёвого предложения), на первичке были и другие: в течение года сохранялась высокая стоимость строительства (за счёт удорожания проектного финансирования), а застройщики стали закладывать в цену объектов комиссии банкам за выдачу семейной ипотеки и риски сделок с рассрочками.

Опережающие темпы роста в новостройках были зафиксированы в 30 городах из 40 – там ценовой разрыв между сегментами увеличился. В Севастополе, Набережных Челнах и Барнауле различия в темпах роста цен на двух рынках были особенно сильными, в результате чего разрыв за год стал больше сразу на 33 п.п. (в среднем по городам – на 7 п.п., с 20% до 27%).

Сейчас разница между первичным и вторичным рынками максимальна в Новокузнецке, Челябинске, Барнауле, Набережных Челнах, Тольятти – там новостройки дороже на 50-61% (в этих городах небольшие объёмы первичного рынка в расчете на одного жителя и большая доля морально устаревшего жилого фонда на вторичке). Минимальные показатели в Калининграде и Ставрополе – цены в сегментах сопоставимы.

 

Часто озвучиваются и другие цифры (что новостройки на 50-80% дороже). Такие цифры, действительно, можно получить, если сравнить все сделки со всеми сделками. Но этот расчет будет искажен

  • тем, что во всех сделках кратно выше вклад дорогих локаций (Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Краснодара)
  • часть сделок на вторичке оформляется с занижением цен
  • цены на первичке содержат искусственное завышение цен

Если же сравнивать более объективно (конкретные сопоставимые города), то разрыв будет заметно ниже.

 

«Опережающие темпы роста цен в новостройках привели к тому, что к концу 2025 г. не осталось городов, где цены на вторичке выше первички, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – В 2026 г. разрыв между сегментами продолжит увеличиваться сопоставимыми темпами».

 

Приложение

Город Средняя цена кв.м. в декабре 2025 г. На сколько % первичка дороже вторички За год разрыв увеличился / сократился
первичка вторичка
Барнаул 197,7 130,2 52% +33 п.п.
Владивосток 212,6 200,2 6% -8 п.п.
Волгоград 138,5 109,8 26% -4 п.п.
Воронеж 145,2 117,0 24% +6 п.п.
Екатеринбург 172,2 150,9 14% +1 п.п.
Ижевск 135,2 109,1 24% +1 п.п.
Иркутск 182,2 150,4 21% +3 п.п.
Казань 258,1 207,4 24% +4 п.п.
Калининград 152,6 152,0 0,4% -6 п.п.
Кемерово 151,6 115,6 31% +16 п.п.
Киров 139,4 114,9 21% +4 п.п.
Краснодар 174,2 146,5 19% +2 п.п.
Красноярск 148,1 136,3 9% +4 п.п.
Ленинградская область 178,7 128,0 40% +14 п.п.
Москва 489,6 377,5 30% +21 п.п.
Московская область 224,2 170,7 31% +16 п.п.
Набережные Челны 186,8 123,2 52% +33 п.п.
Нижний Новгород 215,2 168,8 27% -2 п.п.
Новокузнецк 153,9 95,5 61% +19 п.п.
Новосибирск 168,3 141,6 19% -4 п.п.
Омск 156,7 118,7 32% +7 п.п.
Оренбург 115,0 96,7 19% +12 п.п.
Пермь 162,0 123,7 31% +1 п.п.
Ростов-на-Дону 171,6 145,2 18% +11 п.п.
Рязань 134,8 108,8 24% -2 п.п.
Самара 177,7 136,4 30% +21 п.п.
Санкт-Петербург 314,5 254,3 24% +9 п.п.
Саратов 119,8 107,3 12% +4 п.п.
Севастополь 272,3 201,8 35% +33 п.п.
Сочи 424,7 333,5 27% -8 п.п.
Ставрополь 111,0 110,5 0,5% +8 п.п.
Тольятти 154,1 102,8 50% +1 п.п.
Томск 169,5 123,7 37% -16 п.п.
Тюмень 154,3 130,4 18% +2 п.п.
Ульяновск 111,0 96,3 15% -7 п.п.
Уфа 182,0 137,3 33% -1 п.п.
Хабаровск 198,6 141,8 40% +19 п.п.
Чебоксары 157,6 127,3 24% +1 п.п.
Челябинск 176,6 112,9 56% +9 п.п.
Ярославль 129,5 109,5 18% +5 п.п.
В среднем     27% +7 п.п.

Источник: Циан

Методика

В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек).

 

Более подробная информация — в журналах РБА