Ricci. Обзор рынка офисной недвижимости. I кв. 2025 г.

ОБЩИЕ ТЕНДЕНЦИИ

ОХЛАЖДЕНИЕ АРЕНДНОГО СПРОСА

Объем сделок аренды в I кв. 2025 г. сократился на 37% по сравнению с аналогичным периодом 2024 г. и составил 144 тыс. м2. Стабильно высокий спрос сохраняется только на помещения с современной высококачественной отделкой.

СТАВКА НА РОСТ

По договорам, срок которых истекает в ближайшие два года, арендодатели прогнозируют значительный рост ставок аренды при продлении. При этом их ожидания заметно превосходят рыночные условия.

ЗАМЕДЛЕНИЕ ТЕМПОВ РОСТА ЦЕН ПРОДАЖ

Средневзвешенная цена экспонирования новых объектов увеличилась на 1,9% за квартал. Темп роста цен замедляется.

ОГРАНИЧЕННЫЙ ВЫБОР

В текущих рыночных условиях компании часто не находят альтернатив для переезда и вынуждены продлевать действующие договоры аренды с существенным повышением арендных ставок.

СЕРВИСНЫЕ ОФИСЫ: СПРОС ПРЕВЫШАЕТ ПРЕДЛОЖЕНИЕ

В I кв. было арендовано 1298 рабочих мест. Низкий уровень нового предложения сервисных офисов сдерживает высокий спрос в сегменте.

РЕКОРДНЫЙ ОБЪЕМ ПРОДАЖ

Рекордный объем продаж обеспечен переносом крупных сделок с прошлого года, текущая активность снижена.

 

НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

До 1,1 млн. кв. м. офисных площадей заявлено к вводу до конца 2025 г., что в почти в два раза превышает показатель 2024 г. Учитывая традиционное смещение сроков ввода, по нашим оценкам, прирост общего объема офисных площадей в Москве по итогам 2025 г. составит 700-900 тыс. м2 .

В I кв. 2025 г. был введен в эксплуатацию особняк класса В+ площадью 5,9 тыс. м2 , расположенный в Центральном деловом районе. Этот объект был построен под собственное использование и не предлагается на рынке. Таким образом, за первые три месяца года объем офисных площадей Москвы практически не увеличился.

В структуре прироста нового предложения по классам преобладает класс А – 92%. На класс B+ приходится всего 8% площадей, что на 7 п. п. меньше, чем в 2024 г.

Следует отметить постепенную реализацию концепции развития территории «Большой Сити» — свыше 360 тыс. м2 заявлено к вводу в 2025 г. До конца 2030 г. в этой зоне может быть построено более 2,1 млн м2 офисных площадей.

Показательно, что большая часть заявленного к вводу объема офисных площадей реализуется через продажи (44%), 40% предназначены для размещения штаб-квартир, включая Роскосмос и Яндекс. Только небольшая часть, не превышающая 16%, доступна для аренды.

СПРОС

По итогам I кв. 2025 г. объем спроса офисной недвижимости составил 332 тыс. м2 . Это сопоставимо с показателем аналогичного периода прошлого года, однако формально можно отметить рекорд рынка в рассматриваемом периоде. При этом три крупнейшие сделки купли-продажи обеспечили 49% от совокупного объема.

Несмотря на условно рекордный уровень показателя, меры, нацеленные на замедление экономики, начинают давать результат. Компании проявляют большую осторожность в вопросах своего дальнейшего развития, что подтверждается, в том числе, отзывами как со стороны спроса (арендаторами/покупателями), так и предложения (арендодателями/собственниками). Этот тренд также подтверждается изменением ряда показателей по сравнению с I кв. 2024 г.:

— количество арендных сделок сократилось на 22%;

— общий объем арендных соглашений упал на 37%;

— средний размер сделок аренды снизился на 20%, достигнув 1 тыс. м²;

— количество сделок купли-продажи площадей до 10 тыс. м² также уменьшилось;

— при этом средний объем транзакции купли-продажи вырос более чем в 1,5 раза, достигнув 5 тыс. м² — в результате закрытия нескольких крупных сделок.

На протяжении последних двух кварталов объем сделок купли-продажи преобладает над объемом сделок в аренде. В I кв. 2025 г. их соотношение распределилось как 57% и 43% соответственно. Ранее транзакции по продаже составляли более половины от совокупного объема спроса только в 2016 г.

 

АРЕНДА

Объем сделок аренды в I кв. 2025 г. сократился на 35% по сравнению с аналогичным периодом 2024 г. и составил 144 тыс. м2. Несмотря на типичное снижение активности в начале года, показатель объема арендных сделок сократился на 54% по сравнению с IV кв. 2024 г., при том что среднее отклонение между показателями IV и I кварталов за последние 10 лет составляет -38%. Отчасти такое снижение обусловлено эффектом высокой базы, так как объем сделок аренды в прошлом периоде находился на уровне исторического максимума.

Основными факторами снижения деловой активности стали как антикризисные меры, проводимые ЦБ, так и произошедший рост арендных ставок на фоне снижающегося уровня вакансии. В текущих условиях, бизнес часто не находит конкурентных альтернатив для переезда, что вынуждает арендаторов продлевать действующий договор аренды по ставкам, значительно превышающим действующие по завершающимся контрактам.

Крупные сделки 2024 г. по приобретению офисных площадей для собственного размещения с последующим разрывом арендных отношений окажут незначительный, но поддерживающий эффект на арендный спрос в 2025 г.

Наибольшая доля сделок традиционна была закрыта в зоне ТТК – 46%. При этом стоит отметить почти полное отсутствие сделок в ММДЦ «Москва-Сити». Несмотря на высокий спрос в сложившихся деловых районах, острый дефицит площадей в аренду вынуждает бизнес принимать компромиссные решения и размещать штат за пределами наиболее востребованных локаций. Таким решением может стать переезд в зону МКАД, доля которой по итогам I кв. 2025 г. составила более четверти (28%) общего объема спроса. Ярким примером такого решения стал переезд компании «12 Storeez» в офис площадью 4,2 тыс. м² в деловом квартале «Сколково Парк».

 

СТАВКИ АРЕНДЫ И ВАКАНСИЯ

СТАВКИ АРЕНДЫ РАСТУТ

Арендные ставки по итогам I кв. 2025 г. демонстрируют умеренный рост — совокупный показатель увеличился на 1% и составил 26 250 руб./м²/год (без учета операционных расходов и НДС).

Средневзвешенная ставка аренды для офисов класса А с отделкой в деловых районах и востребованных локациях выросла на 2% за квартал, достигнув 47 400 руб./м²/год . Устойчивый рост в этом сегменте обусловлен дефицитом предложения и стабильным спросом на помещения с высококачественной отделкой.

В 2025 г. арендные ставки сохранят положительную динамику, увеличиваясь на 10–12% в год. Снижающаяся арендная вакансия окажет дальнейшее давление на уровень арендных ставок.

ВАКАНСИЯ СНИЖАЕТСЯ

По итогам I кв. 2025 г. доля вакантных площадей снизилась на 0,4 п. п. и составила 3,2%. За последние полгода отмечено значительное увеличение доли так называемой «серой» вакансии — площади, которые арендодатели выводят на рынок с целью замены текущих арендаторов для повышения арендного потока. На фоне низких объемов нового строительства в аренду уровень вакантных площадей, будет постепенно уменьшаться, однако темпы его снижения могут замедлиться из-за умеренного спроса со стороны бизнеса.

 

ПРОДАЖА

СПРОС

Объем сделок купли-продажи увеличился на 35% г/г и составил 189 тыс. м2. Это рекордный показатель за последние 10 лет. Основным фактором рекорда стало закрытие трех крупных сделок, на долю которых пришлось 84% от объема продаж. При этом надо понимать, что цикл сделок продажи достаточно длительный, и интерес со стороны покупателей начал формироваться 1-2 года назад.

ЦЕНА ПРОДАЖИ

Средневзвешенная цена экспонирования новых бизнес-центров увеличилась до 476 тыс. руб./м2, на 1,9% за прошедший квартал. Текущий уровень цен был заложен в активном росте инфляционных ожиданий и себестоимости строительства 2023 г. В настоящее время темп роста цен замедляется, так как цена экспонирования значительно превышает ценовые ожидания корпоративного сектора, а жесткая денежно-кредитная политика дополнительно сдерживает спрос.

 

Более подробная информация — в журналах РБА